奥园营运总裁马军：房企不应只赚热闹不赚钱

作为粤派地产企业阵营中最早的一批上市公司之一，中国奥园地产集团（3883.HK）在过去10年时间里始终以“稳”著称。

该集团发布的2016中期业绩报告显示，1-6月公司实现合同销售金额约105.3亿元，同比增长约73%，完成全年合同销售目标约62%。同期确认收入约为人民币64.80亿，同比上升64.6%。

考虑到该集团下半年约可提供192亿的可售货值，以50%的去化计算，预计全年销售金额有机会突破200亿大关。从数据上看，奥园今年呈现加速迹象。

但该集团营运总裁马军在接受《第一财经日报》采访时表示，公司经营风格不会轻易改变，不求爆发性突破，但需平稳增长。马军评论，当下行业中流行的“地王”热潮虽然具备某些逻辑性和合理性，但企业为追逐规模增长而放大杠杆甚至不计成本的行为，不会成为奥园的选择，因为做生意需“以营利为核心目标，不能只赚个热闹。”

看多地产行业

伴随着中国房地产市场的扩容，绝大多数房企将规模增长确定为重要战略内容，这使得行业在“白银时代”的竞争远比预期更为激烈，大型房企以价换量跑马圈地抢夺市场份额，中型房企因土地成本过高、运营难度上升、盈利空间受限、业绩下滑等原因而陷入集体焦虑。

WIND资讯数据显示，过去五年时间内国内房地产行业收入与利润年度增幅下降显著，毛利率、净利率两项指标自2011年起逐年走低，而资产负债率趋势性攀升导致部分企业暴露高杠杆风险。

一叶落而知秋，在告别轻松赚钱的时代后，房地产企业作为市场最重要的参与者不得不面临重新的路径选择，转型、多元化一度等成为出现频率极高的词汇。到2016年上半年，开发商与金融的融合俨然大势所趋。大型企业如恒大、碧桂园等在金融、互联网等行业加速布局，中型企业如泰禾、大名城等也都试图集齐所有金融牌照。同时，依托于物业管理的社区o2o也成为房企卡位的重要领域。

虽然在多元业务的探索上表现不甚突出，但奥园也在这一同行们共同的战略选择上小步试水。马军表示：“在确保主营仍是地产的前提下，做一些其他的尝试是合理而必要的。”

资料显示，过去两年时间内，奥园已在金融、互联网跨境电商、社区商业等非地产领域试水，部分业务已越过盈利增长点。但在短期内，这些新增业务都不会成为该集团发展的重点。唯有以开发为核心的地产业务，才是该集团主要发力方向。数据显示，该集团2016年上半年确认收入中，97.3%来源于地产物业发展收入。

“虽然行业竞争激烈程度趋于白热化，但房地产的未来发展机会依然不小。”在马军看来，只要中国人的消费习惯没有改变，中国房地产行业发展的基础依然存在。“为什么许多人拥有了两套房后还要买第三套房？为什么中国人出国投资仍以买房为主？国人独特的投资理念、加上二胎政策、城市化进程，这些因素决定了房地产的前景仍然值得期待。”

鉴于此，奥园从2015年开始加大在珠三角、长三角、西南重要城市的布局，今年上半年，凭借合作模式而进入深圳、成都两个城市。截至2016年中，该公司拥有总土地储备为1376万平方米，足够未来5年左右的发展。

据马军透露，今年集团用于土地增持的预算是60亿，上半年仅适用了约25亿，下半年仍将在珠三角的深圳、珠海及其周边区域积极开展土地投资方面的工作。

谨慎投资

在国内房地产市场浸淫20年，奥园的经营风格一直颇为谨慎，甚至略为保守，这让该公司时常面对投资人关于“规模”方面的质询。即便如此，该集团董事局主席郭梓文仍旧在企业内部强调“有质量的增长”，不能为了追求规模而将企业置入过高的风险之中。因此，在土地投资上，奥园始终对“地王”持谨慎态度。

今年国内部分城市的土地市场，“地王”频频见诸报端，从企业的表现来看，多数开发商对于城市和项目的选择已经高度趋同，这就导致热门城市好地段的土地遭到抢夺。

在马军看来，高溢价地块堵的是城市的未来，以时间换空间，加上参与企业拥有较高的操盘能力，并非没有合理性。但考虑到风险因素，奥园还是宁愿选择更为“曲线”的土地获取方式。事实上，奥园自2006年上市以来，就倾向于在二级市场上寻找项目。今年上半年获得的深圳、成都项目，都来自于土地收购或合作开发。

不过，二级市场上寻找土地存在极大的不确定性，同时也可能面临隐藏的债务风险，这对热衷并购的房企在尽职调查、增长速度等方面都会形成挑战。

对此，马军表示，一方面并购工作要前置，不能等到公司土地储备不充足时才去寻找，并配备高素质和经验丰富的投资谈判团队；另一方面，由于奥园对规模增长的诉求没有那么强烈，公司经营十分平稳，即便在许多同行录得业绩下滑的年份也能保持盈利增长，这让很多拥有土地的合作者更为放心。“很多企业愿意跟奥园合作的原因是公司杠杆比率低负债少风险小，把项目交给我们更有安全感。”

关于“稳”，奥园连续多年的总负债堪为佐证，2013-2016（中期），尽管行业面临从调整到繁荣的大幅度波动，但其资产负债率一直围绕75%一线平稳波动，数据分别为74.86%、77.09%、75.44%、75.84%、76.29%和75.34%。

对于奥园的上半年的财务状况，德银债券评价称，该公司总债务对息税折摊前利润的比率约9倍，净负债比率为56%（如计入应付非控股股东贷款人民币12.9亿元，净负债率约65%），短期偿债能力为2.5倍，显示风险可控。

“无论哪一种企业战略的选择，都有其合理性。快速扩张型公司凭借杠杆和周转在规模上取胜，稳健型企业确保运营安全和盈利的持续性。对于未来，公司已制定了目标会稍微加速，但更看重稳，避免业绩大幅度波动，而且每年给投资者的预期都要实现。”马军称。

1.考虑到该集团下半年约可提供192亿的可售货值，以50%的去化计算，预计全年销售金额有机会突破200亿大关    (1-6月公司实现合同销售金额约105.3亿元)

2.奥园已在金融、互联网跨境电商、社区商业等非地产领域试水，部分业务已越过盈利增长点.  该集团2016年上半年确认收入中，97.3%来源于地产物业发展收入。

3.谨慎投资

在国内房地产市场浸淫20年，奥园的经营风格一直颇为谨慎，甚至略为保守，这让该公司时常面对投资人关于“规模”方面的质询。即便如此，该集团董事局主席郭梓文仍旧在企业内部强调“有质量的增长”，不能为了追求规模而将企业置入过高的风险之中。因此，在土地投资上，奥园始终对“地王”持谨慎态度

4.在马军看来，高溢价地块堵的是城市的未来，以时间换空间，加上参与企业拥有较高的操盘能力，并非没有合理性。但考虑到风险因素，奥园还是宁愿选择更为“曲线”的土地获取方式。事实上，奥园自2006年上市以来，就倾向于在二级市场上寻找项目

 对此，马军表示，一方面并购工作要前置，不能等到公司土地储备不充足时才去寻找，并配备高素质和经验丰富的投资谈判团队 

5.对于未来，公司已制定了目标会稍微加速，但更看重稳，避免业绩大幅度波动，而且每年给投资者的预期都要实现。”马军称

2016中期業績

直击业绩会 | 郭梓文：奥园对今年目标持乐观态度 有信心超额完成全年目标 

原创 2016-08-20 观点地产新媒体观点

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公司对于今年全年的目标持乐观态度，有信心完成今年的目标，不会进行调整。

观点地产网 距离2016年结束只剩4个多月，大多数房企早已实现超过全年目标的50%，并且开始发力下半年的冲刺。不同于恒大等房企的“野心勃勃”，奥园走的是稳健持续路线。

在中国奥园地产集团股份有限公司2016年中期业绩会现场，主席郭梓文透露，1-6月奥园实现合同销售金额约105.3亿元，同比大幅增长约73%，完成全年合同销售目标约62%。

同时其亦表态“公司对于今年全年的目标持乐观态度，有信心超额完成今年的目标，不会进行调整”。

观点地产新媒体于现场获悉，同日现身业绩会的还有副主席兼行政总裁郭梓宁、首席财务官钟平、营运总裁马军、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬、财务中心总监陈志斌等管理层。

上半年销售大幅提升 现金流充裕

根据奥园披露的中期报告，上半年奥园的毛利为约16.22亿元，同比增加了约4.66亿元或40.3%，毛利率亦由去年同期的29.4%稍微回落至约25.0%。主要还是由于毛利率较高的广州项目交付占比减少，以及交付产品类别中，毛利率较高的商铺及其他的交付金额占比也由去年同期的21%下降到了16%。

对此，财务中心总监陈志斌给出的解释是，公司预计全年的毛利率目标是25%以上，平时公司拿地的最低目标是毛利率要达到25%，有信心维持在25%以上的毛利率水平。

营运总裁马军亦指出，虽然上半年广州在入账结构中占比下降，但下半年奥园192亿元的货值占比中，广州占据16%，除广州以外的广东省地区占比27%，整个广东省占比超过43%。重庆占比16%，湖南8%，沈阳8%，安徽7%，其他的地域占比较少。

据其介绍，下半年奥园将推的新盘有广州莲峰大境、佛山奥园一号、深圳奥园翡翠东湾，成都成华奥园广场、玉林奥园广场以及悉尼马鲁布拉188号等项目。

谈及今年进入深圳的首个项目奥园翡翠东湾，马军不无自豪地表示：“这个项目由于优越的地理位置以及完善的配套设施，对于刚性需求客户有很大的吸引力”。其透露，该项目今年11月份会对外开放售楼展示区，目前的售价可能在2.7万—2.9万之间，但是也不排除整个市场向好的可能。

另一方面，观点地产新媒体还获悉，上半年奥园合同销售的现金回款率约为90%。于2016年6月30日其银行结余及现金约为102亿元；资产总额约585亿元，负债总额约441亿元，净负债比率为56%，流动比率为1.9，与去年同期持平。

在副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬看来，1-6月份的现金流之所以比较充裕，主要还是因为销售有比较大的提升。

据副主席兼行政总裁郭梓宁预计，今年奥园全年锁定交付收入将超过100亿元。按照目前持有超过100亿元的现金来看，公司有充足的资金以及再融资资源，所以压力并不大。

下半年看好珠三角 商住双线发展

有投资眼光的企业大多相似，奥园亦看好珠三角并积极布局一二线。陈嘉扬在业绩会上对观点地产新媒体表示，奥园一直以来都是持理性扩张的态度，布局也是在一二线城市之间考虑。

按照全年60亿元的投资目标，奥园上半年已经用去20多亿元，其称下半年投资仍以珠三角为主，例如深圳、珠海、中山以及佛山等地区，同时对于市场潜力大、房地产良性发展、刚性需求大的地区也不会放弃机会。

奥园中期报告显示，上半年公司在深圳、成都等地收购4块优质商住项目，新增可开发总建筑面积约139万平方米，每平方米平均土地成本约为3837元/平方米。

至2016年6月30日，奥园总土地储备约为1376万平方米，土地储备的每平方米建筑面积的平均成本约为1705元，其中13%已竣工物业，39%处于在建阶段，48%为持续未来发展土地。

陈嘉扬表示，目前奥园的发展战略是商住双线开发，而且商业以销售物业为主，自持物业为辅，所以该公司在投资方面一直以可销售物业为投资对象。

据观点地产新媒体了解，今年前6月合同销售住宅物业占比为69%，商业物业占比31%，预计全年商业大概占30%，住宅大概占70%。陈嘉扬指出，一般比例是60%为住宅，40%为商业，但有时候是5：5，或者7：3，但每一年都会按照市场的情况进行一个调整。商业中80%都是可售性的商业，自持的作为投资性物业不超过20%。

另外，目前已经开业的奥园广场和广州奥园城市天地，出租率均在95%以上。今年10月份将会有两个购物中心开业，这些招商都已经有95%签定了合同，装修完后会陆续开业。

以下为中国奥园地产集团股份有限公司2016年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：公司上半年已经完成销售目标的62%，是否会提高下半年销售目标？奥园在澳洲的发展很好，是否会考虑在其他海外城市发展或者增加土地储备？预计下半年内地的房价会继续上升还是开始放缓？

郭梓文：公司对于今年全年的目标持乐观态度，有信心超额完成今年的目标，不会进行调整。同时，澳洲的开发也会继续保持一定的投资力度，除了澳洲以外也在寻找有投资价值的地区和机会，其中对温哥华也有一些考察。

国家的政策环境对房地产还是有利的，可能个别城市房价会继续上升，但总体来说还是去库存为主。

奥园中期毛利率是25%，预计全年在25%以上，这也是我们的目标，平时公司拿地的最低目标是毛利率要达到25%，有信心维持在25%以上的毛利率水平。

现场提问：公司上半年毛利率下降，下半年会是怎么样的情况，预计全年会达到什么样的水平？或者说未来进入一线城市，是否毛利率会有一个好的提升？

陈志斌：一线城市的地价比较高，最近拍的地都是楼价处于很高的水平，表明一线城市的毛利率不一定会比其他城市要高，基本上我们还是会保持25%的目标毛利率去获取土地。

现场提问：上半年公司入账结构中广州占比较少，毛利比较高，下半年哪个部分占比会比较高？

马军：奥园下半年还有192亿的货值，其中新增115亿元，上半年流转下来的是77亿元。下半年将推的新盘有广州的莲峰大境、佛山奥园一号、深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、玉林奥园广场以及悉尼马鲁布拉188号等项目。

其中广州占比16%，广东除广州以外占比27%，重庆占比16%，湖南8%，沈阳8%，安徽7%，其他的地域占比就比较少。整个广东加广州占比超过43%。

现场提问：上半年来看，公司100多亿元的现金流在同等规模的房企来说算是很大的一笔资金，加上100多亿元的银行受限额度，这200多亿元是作为扩张的资金吗？如果将来扩张的话会注重商业方面还是住宅方面？目前奥园商业占比有多少？

陈嘉扬：今年上半年奥园的现金流比较充裕，主要还是因为销售有比较大的提升，至于扩张方面还是会保持理性扩张的态度，布局也是考虑在一线和二线城市之间。目前奥园的发展战略是商住双线开发，而且商业是以销售物业为主，自持物业为辅，所以在投资方面一直是以可销售物业为投资对象。

上半年合同销售中住宅物业占比大概是69%，商业物业31%，预计全年商业大概占30%，住宅大概占70%。一般来说按照6：4的比例，60%是住宅，40%是商业，但有时候是5：5，或者7：3，每一年都会按照市场的情况进行一个调整。

刚才说的商业物业是销售为主，所以按这个来说，80%都是可售性的商业，自持的20%作为投资性物业。

现场提问：目前公司已经开业的商业物业有几个，平均出租率是多少？公司现在还有大批商场处于招商中，请问招商情况如何？

郭梓宁：现在已经开业的有奥园广场和广州奥园城市天地，前一个的出租率一直是95%以上，后面一个今年开业，出租率也是95%以上。今年10月份将会有两个购物中心开业，这些招商都已经有95%签定了合同，装修完后就会陆续开业。

现场提问：上半年公司股份回购3%，下半年是否会继续这样的动作，规模大概是怎么样的水平？管理层也有提到今年会有60亿元买地，上半年用了24亿元，下半年应该还有35亿元左右买地，请问新增土储分布会以广东省为主还是去开发一些新的城市？

陈嘉扬：奥园一直专注主营业务，股份回购是用来提升公司业绩的，资金的使用也是以企业的经营还有业务发展为优先考虑，这也符合公司成员的发展以及股东的最大利益。

按照全年60亿元的投资目标，上半年已经支出20多亿元，下半年投资还是以珠三角为主，比如深圳、珠海、中山以及佛山等地区，同时会选择市场潜力大的、房地产良性发展的、刚性需求大的地区。

现场提问：请问管理层公司深圳翡翠东湾项目下半年是否会进行预售？7月份深圳房价同比增长四成，增幅很高，该项目入市单价会到一个什么样的水平？

马军：奥园深圳的这个项目在坪山新区，是深圳城市东进战略里的首要地区，交通便利，配套完善，而且大的市政配套，包括新的路网建设仍然在持续进行中。目前来看，对于刚性需求的客户来说非常有吸引力。

据预计，这个项目在11月份售楼展示区会对外开放，根据周边市场的反馈，目前的售价应该是在2.7万—2.9万之间，但是不排除整个市场向好的可能。

现场提问：公司以往都是分两期派息，但今年上半年没有派息是出于现金的需要吗？另外，公司上半年回笼不错，手上的现金有100多亿元，可以解释一下这个吗？

郭梓文：奥园一直以来在派息方面都有一个延续的分红派息政策，每年都保持30%左右稳定的分红派息比例。去年的派息比较特殊，属于一种特殊收益的分红派息，所以就做了一个半年的派息安排。

目前已经锁定的全年确认收入是110亿元，我们预计今年全年肯定有超过100亿元的确认收入。现在公司手上有超过100亿元的现金，有充足的资金以及再融资资源，所以债务压力并不大。

现场提问：公司一年内要还清40多亿元的短债，请问有没有具体的还款计划？另外，现在境外外债也没有比国内便宜而且竞争比较大，请问公司以后发债会选择在香港还是内地？

郭梓文：奥园在中期的时候总现金是102亿元，有足够的现金去覆盖短债，具备短债的偿还能力。

大家都有看到今年奥园发的美金债利率是6.525，这是比较低的发债，我们在国内发债也是比较低的，其中公债5.8%，私债7.8%。公司有境内境外多元化的渠道，会根据资金的需求，资金的成本，还有市场状况来考虑发债的事情。

博鳌直击:奥园副总裁麦泽年

                                中国奥园地产集团股份有限公司副总裁麦泽年

搜狐焦点2016博鳌房地产论坛特别报道：继绿城高调推出中交绿城·京西燕庐项目后，又一家开发商计划回归北京楼市。11日，中国奥园地产集团股份有限公司副总裁麦泽年在接受搜狐焦点采访时透露，上月曾来北京考察土地，并与相关机构会面，奥园希望有机会进入北京市场。但他同时也强调，奥园不排斥任何一个市场，并以澳洲市场为例，表示奥园对于进驻楼价比较高、竞争比较激烈的城市很有信心.

和讯房产消息8月11日，奥园地产副总裁麦泽年在出席观点博鳌房地产论坛期间接受和讯房产采访时表示，对下半年的市场预判充满信心。

"奥园地产布局有一、二线城市，也有三四线城市。上半年三四线城市尽管整体不理想，但是有些经济增长好的城市，虽然外界关注度不高，但这类三四线城市反而表现比较好。"麦泽年说。

对于下半年的目标完成情况，麦泽年表示，随着奥园去年在佛山（楼盘）拿的项目以及今年上半年拿的深圳（楼盘）项目陆续入市，对完成全年销售很有信心。(在2015年3月業績期公司説可銷售貨值290憶, 未包括2個重點項目,個人預計會提供25-35憶的銷售額)

据了解，近两年，奥园通过收购或合作的方式进行市场拓展。麦泽年表示，奥园整体大战略是会锁定对区位、对市场的预判，比如锁定武汉（楼盘）、深圳等大城市及其周边，至于参与招拍挂还是并购，会根据具体情况推进。总体而言，针对今年的市场来看，参与招拍挂会相对谨慎一些。

"对于未来市场的判断来看，奥园是以一二线城市为主，对三四线城市在审慎基础上也会进去。"麦泽年说。

对于环京周边城市，麦泽年表示，过去大半年，围绕一线城市周边的市场非常火爆。奥园对环京周边市场看好，对河北市场很关注，也非常希望进入。"另外，奥园对北京（楼盘）市场也有关注，有机会的话奥园还会在北京拓展项目。"麦泽年说。