奥园地产马军：追求利润和规模平衡发展

广州乐居

最近一段时间，国内房地产市场进入又一个“高潮期”，全国各地“地王”频现，引发市场方方面面的高度关注。

与此同时，国内一线城市及部分二线城市楼市经历了平和的升温期后，又开启了一波强劲的涨价潮。地王频现、楼市升温、限购限贷、杠杆风险等再度成为房地产业的热点问题。

　　为此，新浪乐居日前走访了中国复合地产的领军者、一贯以稳健著称的中国奥园地产集团股份有限公司执行董事、营运总裁马军，就相关房产市场热点问题进行了深度交流。

　　在奥园大厦18层的总裁办公室，我们见到了马军先生。当时他身着浅紫色衬衫、黑色长裤，脚上穿一双黑色平底皮鞋，佩戴的黑色细框眼镜进一步凸显出他儒雅的气质。

马军

中国奥园地产集团股份有限公司执行董事、营运总裁

　　当我们来到他的办公室，马军饶有风度地向我们寒暄问候。这位39岁的地产少帅在去年6月接棒奥园的营运总裁，负责运营板块的全面管理，对于公司未来的发展他显得信心十足。

　　在近1个小时的采访交流中，整个场景有点茶海渊香的味道——红木茶几上放着紫砂茶具，电水壶突突地开了。

　　马军笑容可掬，沏着功夫茶，聊起话来滔滔不绝，和我们分享了关于地王、企业风险、规模化、楼市等多方面的见解与思考；偶尔还聊到一些关于健康、养生的轻松话题。

谈市场及“地王”前景：
风险在于政策调控，机会在于踩准节奏

　　和马军交流中，新浪乐居首先提到了近期地王频现、房价猛涨的市场现象。对此，马军认为：近年来，在宏观政策和市场自身作用的调节下，以北上广深为代表的一线城市楼市一直保持稳定上升发展。

　　但是近期二三线城市开始“接棒”一线城市，成为房价上涨的新动力。他表示，当前如何以合理的投资获取优质的土地资源，如何利用自身优势进行合理的项目投资已经成为中国房企面临的挑战。

　　奥园也曾积极拥抱“地王”，曾于去年9月拿下佛山单价地王的奥园，现在面对过热的土地市场显得颇为谨慎。

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　　“任何时候都是有风险的，千万不要瞎踩，要踩准！”马军说，“当然，这里说的风险大，是从拿到土地之后一年内来看的，如果三年以后看这个项目，那就可以大胆放开了。因为行业的大趋势仍是回归一二线城市，在这种情况下，怎么会有更大的风险？”

　　他表示，现在是这些城市的一个热度波峰，一旦杀上去了，地方政府万一出台调控政策，开发商会面对较大的压力。

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　　谈到压力，最近不少开发商都感到越来越焦虑。

　　针对这一现象，马军认为企业面临的最大压力在于有资金却没有项目，今年不少的开发商都面临这样的问题。“现在开发商都面临着可持续发展的压力，今年的增长并不代表明年就一定做得好。所以要对市场保持敬畏，对同行保持尊敬。”马军如是说。

　　马军坦言，投资项目、获取土地是最大的风险，企业要花大量的精力去找。就算找到合适的项目，还要考虑自己的驾驭能力。

　　多元化的购地方式是奥园面对上述压力所采取的一贯应对策略——参与招拍挂以及并购、协议拿地，不同的方式适用于不同的区域。

　　用“百里挑一”来形容上半年奥园对土地的筛选并不为过。“我们大概从100个项目里谈，筛选出10个拿到会议上进行讨论。10个项目中能筛选出1个就很好了。”

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下半年，奥园将重点布局深圳及其周边、广州及其周边、华中区域、长三角等，有合适机会也考虑东莞、惠州、武汉等新的城市。

资料显示，今年1-6月份，奥园共计购入4宗地块，分别位于成都、深圳、赣州、玉林，总建筑面积约139万平方米，权益面积约113万平方米。在此之中，成都与深圳项目是通过股权收购的方式获取的。

谈奥园发展：
不以规模制胜，更关注有质量的增长

　　对此，马军表示，现在奥园在当前一二线城市举牌会更趋谨慎，并会采取多元化的购地方式规避风险。“我们一贯采取多元化的购地方式，如有机会不排除与优秀合作方进行合作，发挥各自优势。”

　　20年前，当奥园在广州开发“番禺金业别墅花园”一炮走红的时候，没有人预料到现如今这家公司业绩已上百亿，下一阶段将冲击更高目标。

“今年的业绩我们会超额完成，下一阶段奥园的目标将定得更有挑战性。因为对于一个机会投资者来说，这是一个门槛，我们要迈过这道门槛。”马军说：“我们一直致力于做中国复合地产的领导者。前几年奥园做复合地产主要是运动复合、健康养生复合、教育复合；近几年我们专注于商业综合体复合、文化旅游复合、跨境电商复合。事实上，从成立之初，不论是养生、体育、文旅、健康，都是契合我们的品牌战略——‘构筑健康生活’。我们希望提供的是一种宜居宜商的健康生活。”

　　在马军看来，奥园并不以规模制胜，更关注有质量的增长。“规模化的前提是管好利润账本，奥园将继续保持毛利率不低于25%的状态。现在很多公司都跌破20%，甚至有十几，在这种情况下，那经营企业是为了干什么呢？所以企业的员工要有老板的心态。”

　　长久以来，规模与利润如何平衡是考验管理者商业智慧的一道难题。马军将奥园的稳健发展秘诀归结于2个层面：一是加强人才培养，完善管控体系；二是充裕的资金实力。

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马军表示，奥园目前已经形成了一个高效专业的团队，并基于此形成了成熟的经营理念以及完善的管控体系，而在充裕的资金背景下，奥园的融资能力不断增强，融资成本逐年降低，最终形成了强劲的内生增长力。　

　　从2016年上半年的财务数据来看，奥园的毛利约16.22亿，同比增加了40.3%，毛利率则由去年同期的29.4%下降至25.0%。

　　对此，马军解释称，主要由于毛利率较高的广州项目交付占比减少，同时在交付产品类别中，毛利率较高的商铺及其他的交付金额占比也由去年同期的21%下降到了16%。

马军认为，奥园强调品牌，坚持利润和规模平衡发展。

谈下半年策略：
深耕广州，重点发展珠三角

　　截至目前，奥园交出了一份亮丽的成绩单。今年1-8月，该公司实现合同销售金额约131.9亿元，同比大幅增长约55%。

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“一般来说，下半年的目标会占全年的50%-60%，从市场层面来看，销售形势没有太大变化，我们还是比较乐观的。”马军介绍：奥园下半年有192亿的货值，其中新增115亿元，上半年流转下来的是77亿元。广州莲峰圣境、佛山奥园1号、深圳奥园翡翠东湾、玉林奥园广场、成都成华奥园广场、悉尼马鲁布拉188号等新盘都将在下半年推向市场。

在此之中，深圳项目计划在10月对外开放，11月开售；佛山奥园1号9月17日首次发售就受到了客户的热烈追捧，推售15亿全部售罄；广州莲峰圣境将在12月预售。

“另外，成都的成华奥园广场是我们在当地中心区收购的项目，体量较大，60多万建筑面积。我们把整个的展示区重新包装，现在已经对外开放了，计划在9月下旬进入销售阶段。”

从海外项目来看，悉尼海德公园130号在前7个月已经录得合同销售约人民币4.6亿元。马鲁布拉188号在今年6月成功取得开发许可，总货值约人民币3亿元，8月中旬预售，目标客户以澳洲当地居民为主。

　　虽然近期奥园在珠三角、长三角、华中地区、西南地区等多地优质资源城市进行了布局。但是广州还是奥园最为看重的大本营，马军调侃说，“在广州买多少地我们都不嫌多！”在他看来，广州市场一直比较理性，深受开发商青睐。

　　“广州市场对于开发商来说是极具吸引力的，我们不太喜欢房价过快上涨的市场，因为风险与机会并存，投资者也希望看到稳定的回报。我们还是更加看重一个长期的、良性的、理性的市场，广州就是这样的一个市场。”

　　下半年广州项目的业绩贡献占比可能会达到16%，马军认为这个比重偏低，这与奥园此前布局深圳和珠海也有关系，该公司一直坚持将大本营建立在珠三角地区。

轉自:广州乐居