奥园2016全年业绩投资者发布会

                                                             奥园管理层介绍2016年全年业绩表现

                                                                 奥园2016全年业绩投资者发布会

在2016年花费84.72亿新增17宗地的基础上，奥园今年准备的购置土地资金预算也增加到了100-130亿元。

观点地产网 实现规模快速扩张的奥园，2017年似乎已准备好继续加快步调。

3月13日下午，中国奥园地产集团股份有限公司主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军、首席财务官钟平、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬、总裁助理兼财务资金中心总监陈志斌出席2016年全年业绩会。

从业绩数据来看，2016年奥园实现了256亿元的销售额，同比2015年大幅增长约69%，毛利及净利同比也分别增长了24%和25%。

对于这一成绩单，奥园一把手郭梓文显然是满意的，未及媒体提问，便主动宣布2017年销售目标定为333亿元，并特意强调，今年目标相比2016年增幅达30%。

在2016年花费84.72亿新增17宗地的基础上，奥园今年准备的购置土地资金预算也增加到了100-130亿元。

至于布局，国内则依然以一二线为主，重点是珠三角。不过，在继续扩局广州、深圳及周边城市的同时，奥园也正在努力将其版图扩大到中部及东部，目前已有北京、香港的项目正在洽谈中。

海外方面，除了继续加码澳洲，奥园3月1日再度落子加拿大温哥华。目前奥园在海外已有5个项目，海外在售的两个项目为2016年业绩贡献了4%，未来两到三年海外销售占比将达到10%-15%。

不过，翻查披露的财务报表观点地产新媒体发现，在奥园业绩快速增长的一串相对亮丽的数字之外，其融资借贷成本达到8.1%，即便有所下降但依然高企，而这也是未来规模扩张路上急需解决的问题。

对此，负责融资事宜的陈嘉扬表示，2017年前两月还掉两笔高息美元债后，目前奥园的实际借贷成本已降至7.6%，未来会继续通过借新债还旧债的方式降低这一数字。

业绩增长69%与8.1%的借贷成本

对于公司去年表现，郭梓文显然是十分满意的。

与以往不同的是，郭梓文在总结发言环节透露，“今年奥园的销售目标定为333亿”，并强调，这一目标将比2016年的销售额增长30%。

从销售数据来看，2016年奥园的业绩确实实现了较大的增长。这一年，奥园总合同销售额增长69%到256亿元，营业额亦同比提升24%至118.3亿元。

同期毛利润为32.8亿元，净利润（不计入汇兑损失）14.8亿元，相比2015年涨幅分别为24%、25%，毛利率27.7%、净利润率12.5%，同比均增加0.1个百分点。

得益于年内回款率同比上升8%，达到约90%，获得230.04亿的销售回款，2016年奥园还实现了现金流从净流出到净流入60亿的“转正”，截止2016年12月31日，其现金余额为109.6亿元，相比2015年底的90.4亿。

现金流的充裕，不仅为奥园继续扩张打下良好的基础，也大大缓解了其债务压力。

数据显示，至2016年底，奥园的总借贷额约为183.8亿元，其中一年内的短期借债约45.1亿元，占总负债比例为25%。对此，陈嘉扬表示，目前持有的109.6亿现金已完全覆盖需要偿还的短债。

不过，观点地产新媒体发现，即便目前债务压力不大，但在奥园规模快速增长的一串数字背后，其高达8.1%的融资成本却显得更为引人注目，也成为了业绩会上另一个备受关注的焦点。

若要实现继续快速的扩张，融资成本无疑将是奥园目前最需要解决的问题之一。

虽然奥园的综合借贷成本已从2015年的9.5%降至2016年的8.1%，但相比行业内的普遍的4-5%左右的水平依然高出将近一半。

对于这一在业绩会上几度被记者提及的问题，陈嘉扬并未正面回应今年会将这一数字降到多少，只表示公司一直在通过借新债还旧的高息债的方式来降低融资借贷成本。

观点地产新媒体了解到，2016年两次分别提前赎回于2017年到期的2.15亿美元13.875%优先票据和于2018年到期的1亿美元9.25%私募优先票据后，2017年2月，奥园又再度提前赎回了2019年到期的3亿美元11.25%优先票据。

陈嘉扬透露，今年2月份提前赎回优先票据后，目前奥园的实际借贷成本已降至7.6%，“未来还会继续通过多种方式降低融资成本，优化债务结构。”

数据显示，2016年内，奥园分别通过境外银团贷款、发行优先票据及境内公司债券等方式分别募得了9亿美元及20亿元人民币。

130亿拿地预备金与海外布局

在业绩获得大幅增长后，奥园下一步的扩张方向也成为业绩会上备受关注的一个话题。谈及扩张和拿地，“纪律性补充土地储备”成为整场业绩会里奥园管理层重复最多的词语。

郭梓宁解释道，“纪律性”主要体现在奥园的购地资金维持在总销售额的三分之一左右。

据统计，整个2016年，奥园共计斥资约84.72亿元新增了17宗土地，占当年总销售额约33%，共计新增可开发建筑面积约314万平方米。截止2016年12月31日，总土地储备已达1465万平方米。

并购及合作，是奥园获取这17宗土地的主要方式。2016年4月奥园22.9亿收购一个住宅项目首入深圳，此后一年内，奥园又通过同样的方式实现了宁波、成都、珠海等城市以及澳洲悉尼的布局。

郭梓文明确表示，未来奥园的拿地仍将以并购及合作为主， “奥园一向比较有纪律性拿地，所以很少看到拿地王的情况。”

关于布局的城市，仍以一二线为主，重点是珠三角，尤其广州、深圳、珠海及其周边城市。同时郭梓宁表示，目前国内中部及东部的一些城市人均消费水平、GDP等均在快速上涨，因此也在奥园重点关注的范围内。

另外，有记者问及郭梓文对于目前备受中资企业追捧的香港市场是否有关注，其亦给予了肯定地回答，表示看好粤港澳大湾区的发展前景，对香港市场也正在做前期考量，且已在香港成立了前期运作的公司。

至于今年会预备多少资金拿地，副主席郭梓宁则透露，今年总的土地预算为100-130亿元。

与此同时，海外的布局也与国内扩张一样被列入了奥园的重点，今年奥园就明确提出了“境内境外同步发展”的策略。

观点地产新媒体获悉，从2015年奥园位于澳洲的首个海外项目入市至2016年底，奥园在海外的“悉尼海德公园130号”、“悉尼马鲁布拉188号”两个项目已为其贡献了超过20亿元的销售额，其中2016年两个项目总销售额约8.56亿元，约占总销售的4%，且平均毛利率达到了27%-28%。

2016年11月，奥园再以5550万澳币成功收购澳洲悉尼歌顿区（Gordon）及图拉马拉区（Turramurra）两个住宅顶目。就在此次业绩会举办前半个月，奥园再度宣布1.6亿元收购了加拿大温哥华的一个住宅项目，海外布局再下一城。

截至目前，奥园在澳洲布局了4个项目，去年11月新收购的两个悉尼项目预计今年1季度就会推出预售，刚刚获得的加拿大项目则会争取在今年4季度拿到开工许可证，并尽快预售。

“未来2-3年，预计海外项目在总销售中的占比将增加到10-15%。”陈嘉扬表示。

以下为中国奥园地产集团股份有限公司2016年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：奥园今年的销售目标是333亿，在内地开始调控的情况下为什么还有信心达到这个目标？去年开启收紧调控，你们觉得今年调控会加大力度吗？你们怎么看今年内地的楼市？

马军：我们觉得中国的房地产市场还处在健康发展的通道上，这波调控还是延续了以往的基调，因城施策，分级调控。调控过程的重点是一线城市及热点二线城市，从目前国家的引导上来讲，国家还是希望扶持购房自住需求。

从中央释放的信号来看，经济发展是健康平稳的运行，货币政策是渐趋中性，这对我们开发企业来说是一个重大的利好。奥园的产品以刚需为主，兼顾一部分改善型需求，目前的调控下应该是适销对路的，所以非常有信心能够完成今年的销售目标。

调控会不会加大力度要看市场的表现，尤其我们认为是现在市场分化还会适度加剧，尤其是一线和热点二线城市。这波调控中，一线城市成交出现了量跌价升，二线城市量价齐涨，这是调控前，调控以后量价有一些回调，三四线城市局部存在比较大的挑战，整个成交表现得比较低迷，但也有所回升。我们觉得下一步地方政府会不会出台一些相应的新政策，要看市场。

现场提问：现在公司的可售货值大概是多少？今年大概会推多少货值？公司去年拿了80多亿土地，今年拿地预算是多少？刚才管理层一直在强调要纪律性拿地，这个纪律性能不能具体说一下？
公司目前的融资借贷成本还是在8.1%，如果要继续降低，今年有没有一个目标？公司年报里提到在全国多处都有投资小镇模式的文旅项目，目前除了英德和韶关，其他地方是不是还有这样的文旅项目？

马军：2017年总的货值是540亿，2016年剩余的货值有146亿，根据现在定的333亿销售目标，今年去化率大概是62%左右。

关于购地的问题，2017年大概的购地预算是100到130亿左右。纪律性购地主要体现在购地的金额大概占销售额的三分之一左右。

郭梓文：我们小镇的文旅模式现在在英德、韶关推出，英德这个项目打造为奥园文化旅游的一个模板，这个项目是适应国家现在推出特色小镇的政策，计划总投资10亿左右，预计2018年底正式开业，将会对当地经济起到一定的拉动作用。英德项目开业后，我们会对经营模式进一步进行丰满，进一步对这个模式进行竞争力的评估，再向全国推动特色小镇模式。

陈嘉扬：有关总体借贷成本方面，从2013年底11.4%已经降到2016年的8.1%。我们在2017年2月份完成了提前赎回3亿美元2019年1月份到期的成本11.25%的优先票据，所以借贷成本进一步降到了7.6%。我们还会继续努力，不断优化这个债务结构，进一步降低总体债务成本，再接再厉。

现场提问：刚才说到在澳大利亚和加拿大都加大了投资，未来在海外会不会继续加大投资，海外业务占比会不会继续提高，会提高到什么比例？国外的投资回报率和内地回报率相比如何？

陈嘉扬：奥园在澳洲2016年有是悉尼市中心的海德公园130号和马鲁布拉区的马鲁布拉188号两个楼盘已经在预售了，贡献大概占了4%、5%左右的销售额。两个新的收购悉尼歌顿888号还有图拉马拉项目，都是在悉尼北部，将会在今年一季度推出预售。我们在澳洲的发展2015、2016年累计合同销售贡献已经超过人民币20亿。

毛利润的水平，在市中心的海德公园130号毛利率可以达到29%左右。马鲁布拉188号这个项目的毛利率大概在26%。平均下来，目前澳洲在售项目毛利率是27%到28%的区间左右。

我们最近新收购了一个加拿大温哥华的项目，总投入不大，只有人民币1.6亿，90%的权益。这个项目位置非常好，离温哥华CBD只隔了一座桥，去地铁10分钟以内。这个项目我们争取在今年4季度拿下开发许可，尽快开盘销售，会有60套住宅、公寓、商铺，我们希望未来两到三年这些海外项目的销售贡献逐步增加到10%到15%。

现场提问：奥园住宅物业和商业物业的毛利率分别是多少？公司有5大核心业务，除了地产开发之外还有健康养生、文化、旅游、跨境电商、物业管理，这5个物业今后是平均用力还是会重点发展哪个业务？刚才说到融资成本降到了7.6%，2016年房企平均融资成本是百分之四，奥园的成本高了很多，现在融资环境又收紧了很多，公司会通过什么样的渠道降低融资成本？

钟平：奥园目前住宅的毛利率是维持在25%左右的水平，商业毛利率是33%左右的水平。

郭梓宁：奥园一直倡导实现复合地产的理念，所以我们这么多年不断深化复合地产的内涵，今年我们又注入了文化、旅游、商业综合体、跨境电商等新的理念进去。这些都是和地产开发结合起来，通过这样一个概念型主题，为奥园复合型地产的发展，特别是拿地的时候可以获得更优惠的政府政策支持。我们也会根据实际情况确定项目的主题，到底是文化旅游，还是商业，还是跨境电商等等。

陈嘉扬：我补充下融资渠道和借贷成本的问题，奥园在2016年总体借贷成本是8.1%，我刚才提到在2017年2月份完成提前赎回3亿美元成本比较高的11.25%美元债，现在进一步降低到7.6%。

我们重视开拓新的融资渠道，一直推进境内外的多元化融资渠道，2016年运用了境内外资本市场成功完成了多项融资，包括境内公司债，包括境外美元债，银团贷款等等，丰富了融资渠道和资金来源。我们也不断在降低借贷成本，也一直在改善债务结构。

现场提问：刚刚说到买地的预算大概是100亿到130亿，包括海外拿地的预算吗？今年会不会加大在加拿大、澳洲或者其他国家的项目？去年奥园在内地新增了深圳、宁波的项目，还有哪些城市是今年希望进入的？

郭梓宁：我们投资预算是100亿到130亿，这包括整个集团的买地预算，是根据333亿的销售目标来做的预算。今年像去年一样，力争在一二线城市，特别是珠三角城市为主。今年新的要进入的城市现在也正在洽谈，包括北京等比较好的城市，都在洽谈项目。

郭梓文：今年在加拿大、澳洲，我们会保持一定的增持比例，这两个地区是我们比较看好的地区。在国内也会比较关注东部还有中部地区，这两个地区也是在今年国内人均消费能力增长比较快，GDP增长比较快的区域，所以这两个区域也是未来奥园要重点发展的地方。

现场提问：现在一线城市的地价也非常高了，奥园进军这些城市会采取收并购的方式还是会去公开市场拿地？去年确定的合同销售广州部分降得比较厉害，公司怎么看广州这个市场，之后在拿地和销售方面会是什么样的？关于海外投资部分，公司一开始发展海外业务的原因是什么？有没有考虑香港？

郭梓文：事实上我们通过一些并购的方式进入北京。奥园一向比较有纪律性拿地，所以很少看到奥园拿地王的情况。海外发展这一块主要是在资产配置，以及在外汇对冲方面的考量，也是对外汇方面的投资进行一些对冲，因为现在汇率也有一定的波动，通过这样的调整会取得更均衡的发展。

同时，我们通过在境外的发展也能够带来很多优秀的、好的产品开发模式，为支持国内的研发和产品竞争力有所提升。

马军：提到广州的市场份额，大家可以看到奥园在2016年的时候就已经成功布局了珠海、佛山和中山，除了在广州城市以外，这些城市反映也比较好，包括深圳。我们现在未必要一定要以广州、深圳城市为主，其他城市就不去。

现在大家还是要强调城市群的概念，就像珠三角城市群，长三角城市群，包括中部城市群，这都是非常有市场潜力的地区。2017年我们市场销售占比广州占到了12%左右，深圳15%左右，珠海接近10%，所以广东的市场份额到了55%，在珠三角的发展我们一直是在深耕。

郭梓文：我们对香港也做了前期的考量，现在也成立了香港的前期运作公司，我们非常看好粤港澳湾区今后未来的发展，粤港澳大湾区未来将推动珠江三角洲，包括临海地区的经济再上一个新台阶。