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公司对于今年全年的目标持乐观态度，有信心完成今年的目标，不会进行调整。
观点地产网 距离2016年结束只剩4个多月，大多数房企早已实现超过全年目标的50%，并且开始发力下半年的冲刺。不同于恒大等房企的“野心勃勃”，奥园走的是稳健持续路线。
在中国奥园地产集团股份有限公司2016年中期业绩会现场，主席郭梓文透露，1-6月奥园实现合同销售金额约105.3亿元，同比大幅增长约73%，完成全年合同销售目标约62%。
同时其亦表态“公司对于今年全年的目标持乐观态度，有信心超额完成今年的目标，不会进行调整”。
观点地产新媒体于现场获悉，同日现身业绩会的还有副主席兼行政总裁郭梓宁、首席财务官钟平、营运总裁马军、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬、财务中心总监陈志斌等管理层。
上半年销售大幅提升 现金流充裕
根据奥园披露的中期报告，上半年奥园的毛利为约16.22亿元，同比增加了约4.66亿元或40.3%，毛利率亦由去年同期的29.4%稍微回落至约25.0%。主要还是由于毛利率较高的广州项目交付占比减少，以及交付产品类别中，毛利率较高的商铺及其他的交付金额占比也由去年同期的21%下降到了16%。
对此，财务中心总监陈志斌给出的解释是，公司预计全年的毛利率目标是25%以上，平时公司拿地的最低目标是毛利率要达到25%，有信心维持在25%以上的毛利率水平。
营运总裁马军亦指出，虽然上半年广州在入账结构中占比下降，但下半年奥园192亿元的货值占比中，广州占据16%，除广州以外的广东省地区占比27%，整个广东省占比超过43%。重庆占比16%，湖南8%，沈阳8%，安徽7%，其他的地域占比较少。
据其介绍，下半年奥园将推的新盘有广州莲峰大境、佛山奥园一号、深圳奥园翡翠东湾，成都成华奥园广场、玉林奥园广场以及悉尼马鲁布拉188号等项目。
谈及今年进入深圳的首个项目奥园翡翠东湾，马军不无自豪地表示：“这个项目由于优越的地理位置以及完善的配套设施，对于刚性需求客户有很大的吸引力”。其透露，该项目今年11月份会对外开放售楼展示区，目前的售价可能在2.7万—2.9万之间，但是也不排除整个市场向好的可能。
另一方面，观点地产新媒体还获悉，上半年奥园合同销售的现金回款率约为90%。于2016年6月30日其银行结余及现金约为102亿元；资产总额约585亿元，负债总额约441亿元，净负债比率为56%，流动比率为1.9，与去年同期持平。
在副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬看来，1-6月份的现金流之所以比较充裕，主要还是因为销售有比较大的提升。
据副主席兼行政总裁郭梓宁预计，今年奥园全年锁定交付收入将超过100亿元。按照目前持有超过100亿元的现金来看，公司有充足的资金以及再融资资源，所以压力并不大。
下半年看好珠三角 商住双线发展
有投资眼光的企业大多相似，奥园亦看好珠三角并积极布局一二线。陈嘉扬在业绩会上对观点地产新媒体表示，奥园一直以来都是持理性扩张的态度，布局也是在一二线城市之间考虑。
按照全年60亿元的投资目标，奥园上半年已经用去20多亿元，其称下半年投资仍以珠三角为主，例如深圳、珠海、中山以及佛山等地区，同时对于市场潜力大、房地产良性发展、刚性需求大的地区也不会放弃机会。
奥园中期报告显示，上半年公司在深圳、成都等地收购4块优质商住项目，新增可开发总建筑面积约139万平方米，每平方米平均土地成本约为3837元/平方米。
至2016年6月30日，奥园总土地储备约为1376万平方米，土地储备的每平方米建筑面积的平均成本约为1705元，其中13%已竣工物业，39%处于在建阶段，48%为持续未来发展土地。
陈嘉扬表示，目前奥园的发展战略是商住双线开发，而且商业以销售物业为主，自持物业为辅，所以该公司在投资方面一直以可销售物业为投资对象。
据观点地产新媒体了解，今年前6月合同销售住宅物业占比为69%，商业物业占比31%，预计全年商业大概占30%，住宅大概占70%。陈嘉扬指出，一般比例是60%为住宅，40%为商业，但有时候是5：5，或者7：3，但每一年都会按照市场的情况进行一个调整。商业中80%都是可售性的商业，自持的作为投资性物业不超过20%。
另外，目前已经开业的奥园广场和广州奥园城市天地，出租率均在95%以上。今年10月份将会有两个购物中心开业，这些招商都已经有95%签定了合同，装修完后会陆续开业。
以下为中国奥园地产集团股份有限公司2016年中期业绩会现场问答实录：
现场提问：公司上半年已经完成销售目标的62%，是否会提高下半年销售目标？奥园在澳洲的发展很好，是否会考虑在其他海外城市发展或者增加土地储备？预计下半年内地的房价会继续上升还是开始放缓？
郭梓文：公司对于今年全年的目标持乐观态度，有信心超额完成今年的目标，不会进行调整。同时，澳洲的开发也会继续保持一定的投资力度，除了澳洲以外也在寻找有投资价值的地区和机会，其中对温哥华也有一些考察。
国家的政策环境对房地产还是有利的，可能个别城市房价会继续上升，但总体来说还是去库存为主。
奥园中期毛利率是25%，预计全年在25%以上，这也是我们的目标，平时公司拿地的最低目标是毛利率要达到25%，有信心维持在25%以上的毛利率水平。
现场提问：公司上半年毛利率下降，下半年会是怎么样的情况，预计全年会达到什么样的水平？或者说未来进入一线城市，是否毛利率会有一个好的提升？
陈志斌：一线城市的地价比较高，最近拍的地都是楼价处于很高的水平，表明一线城市的毛利率不一定会比其他城市要高，基本上我们还是会保持25%的目标毛利率去获取土地。
现场提问：上半年公司入账结构中广州占比较少，毛利比较高，下半年哪个部分占比会比较高？
马军：奥园下半年还有192亿的货值，其中新增115亿元，上半年流转下来的是77亿元。下半年将推的新盘有广州的莲峰大境、佛山奥园一号、深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、玉林奥园广场以及悉尼马鲁布拉188号等项目。
其中广州占比16%，广东除广州以外占比27%，重庆占比16%，湖南8%，沈阳8%，安徽7%，其他的地域占比就比较少。整个广东加广州占比超过43%。
现场提问：上半年来看，公司100多亿元的现金流在同等规模的房企来说算是很大的一笔资金，加上100多亿元的银行受限额度，这200多亿元是作为扩张的资金吗？如果将来扩张的话会注重商业方面还是住宅方面？目前奥园商业占比有多少？
陈嘉扬：今年上半年奥园的现金流比较充裕，主要还是因为销售有比较大的提升，至于扩张方面还是会保持理性扩张的态度，布局也是考虑在一线和二线城市之间。目前奥园的发展战略是商住双线开发，而且商业是以销售物业为主，自持物业为辅，所以在投资方面一直是以可销售物业为投资对象。
上半年合同销售中住宅物业占比大概是69%，商业物业31%，预计全年商业大概占30%，住宅大概占70%。一般来说按照6：4的比例，60%是住宅，40%是商业，但有时候是5：5，或者7：3，每一年都会按照市场的情况进行一个调整。
刚才说的商业物业是销售为主，所以按这个来说，80%都是可售性的商业，自持的20%作为投资性物业。
现场提问：目前公司已经开业的商业物业有几个，平均出租率是多少？公司现在还有大批商场处于招商中，请问招商情况如何？
郭梓宁：现在已经开业的有奥园广场和广州奥园城市天地，前一个的出租率一直是95%以上，后面一个今年开业，出租率也是95%以上。今年10月份将会有两个购物中心开业，这些招商都已经有95%签定了合同，装修完后就会陆续开业。
现场提问：上半年公司股份回购3%，下半年是否会继续这样的动作，规模大概是怎么样的水平？管理层也有提到今年会有60亿元买地，上半年用了24亿元，下半年应该还有35亿元左右买地，请问新增土储分布会以广东省为主还是去开发一些新的城市？
陈嘉扬：奥园一直专注主营业务，股份回购是用来提升公司业绩的，资金的使用也是以企业的经营还有业务发展为优先考虑，这也符合公司成员的发展以及股东的最大利益。
按照全年60亿元的投资目标，上半年已经支出20多亿元，下半年投资还是以珠三角为主，比如深圳、珠海、中山以及佛山等地区，同时会选择市场潜力大的、房地产良性发展的、刚性需求大的地区。
现场提问：请问管理层公司深圳翡翠东湾项目下半年是否会进行预售？7月份深圳房价同比增长四成，增幅很高，该项目入市单价会到一个什么样的水平？
马军：奥园深圳的这个项目在坪山新区，是深圳城市东进战略里的首要地区，交通便利，配套完善，而且大的市政配套，包括新的路网建设仍然在持续进行中。目前来看，对于刚性需求的客户来说非常有吸引力。
据预计，这个项目在11月份售楼展示区会对外开放，根据周边市场的反馈，目前的售价应该是在2.7万—2.9万之间，但是不排除整个市场向好的可能。
现场提问：公司以往都是分两期派息，但今年上半年没有派息是出于现金的需要吗？另外，公司上半年回笼不错，手上的现金有100多亿元，可以解释一下这个吗？
郭梓文：奥园一直以来在派息方面都有一个延续的分红派息政策，每年都保持30%左右稳定的分红派息比例。去年的派息比较特殊，属于一种特殊收益的分红派息，所以就做了一个半年的派息安排。
目前已经锁定的全年确认收入是110亿元，我们预计今年全年肯定有超过100亿元的确认收入。现在公司手上有超过100亿元的现金，有充足的资金以及再融资资源，所以债务压力并不大。
现场提问：公司一年内要还清40多亿元的短债，请问有没有具体的还款计划？另外，现在境外外债也没有比国内便宜而且竞争比较大，请问公司以后发债会选择在香港还是内地？
郭梓文：奥园在中期的时候总现金是102亿元，有足够的现金去覆盖短债，具备短债的偿还能力。
大家都有看到今年奥园发的美金债利率是6.525，这是比较低的发债，我们在国内发债也是比较低的，其中公债5.8%，私债7.8%。公司有境内境外多元化的渠道，会根据资金的需求，资金的成本，还有市场状况来考虑发债的事情。
