中国奥园(03883)郭梓宁：调控政策对复合地产影响不大 正蓄势弯道超车
8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。本文选自"观点"微信公众号，为"观点地产新媒体"推出的"2017博鳌特稿"之一，内容为与中国奥园（03883）执行董事、董事会副主席及行政总裁郭梓宁的对话。个、原标题《领袖访谈 | 郭梓宁：一位企业家的学术追求和社会情怀》。
距离1996年奥园第一个项目番禺金业别墅花园开发已经过去21年，这21年间中国房地产行业风起云涌，政府调控不断升级，行业始终在风口浪尖上发展。
当被问到如何看待如今房地产白银时代时，郭梓宁回答："我认为还是有得做的，只要是一个有社会责任的发展商。"
当观点地产新媒体采访团队在郭梓宁面前坐下时，他还在忙着处理公务。采访结束后，他还将马上开始下一场会议。
郭梓宁给人的感觉没有什么架子，言谈间除了有企业家的敏锐外，还有一种学者的智慧和幽默，同时也是党委书记的他，在谈到企业发展的同时，又总是带着对社会的体察和思考。
在采访中，我们了解到郭梓宁在繁忙工作之余，还先后取得了工商管理博士学位和完成博士后研究。
郭梓宁告诉观点地产新媒体，他的读书宗旨有三个："一是取得学位和证书，二是学习结合工作实际，三是希望能对学术研究和社会发展有帮助。"
郭梓宁的硕士论文主题是复合地产，博士论文是县域综合体，博士后论文是跨境电商。
看到我们的采访提纲，他开门见山的说："我们可以不按照一般提问的问题来采访，我想谈一些奥园与别人不同的地方。"从郭梓宁的学术研究中，我们似乎也感受到了这种不同。
从国企改革 到开发奥林匹克花园
1996年的中国，新一轮国企改革浪潮掀起，这一年，广东梅山糖业总公司旗下广州市梅山建设综合开发公司正着手改制，时任这家总公司党委委员、党委办主任兼总经办主任郭梓宁，看到了国企改革既是时代的潮流也是发展的机遇，通过公开招标赢得了广州市梅山建设综合开发公司的承包权，在弟弟郭梓文支持下承包了这家当时番禺最大国有企业的子公司。
郭梓宁回忆道，当年9月份取得承包权后， 11月份便与弟弟郭梓文一起启动第一个项目金业别墅花园的开发建设，次年1月公开发售，以"圆白领别墅梦"很快销售一空。
1997年，位于广州番禺洛溪大桥桥头的第二个项目也很快启动，由于当时广州运动场馆缺乏，很多广州人要运动都只能到番禺等郊区去；另一方面伴随着中国申奥，奥运和体育已激起了全国人民的爱国情怀和民族情感。
起初这个项目初定名为"金业体育花园"，后来感到光有体育是不够的，一个高品质社区更需要的是一种文化和生活方式。1998年5月，奥园集团前身金业集团董事长郭梓文先生亲自到北京拜会时任国家体育总局局长伍绍祖先生，奥园与国家体育总局达成了战略合作。
1998年9月，时任国家体育总局局长伍绍祖先生亲自题名，奥园开发国内首个运动型社区——"广州奥林匹克花园"，并提出"运动就在家门口"宣传语，郭梓宁任广州奥林匹克花园的第一任总经理。
1999年6月，国家体育总局在人民大会堂授予广州奥林匹克花园 "阳光健身工程"称号。同年7月，广州奥林匹克花园成功发售，并首创"复合地产"概念，引起巨大的轰动。广州奥林匹克花园被誉为"中国复合地产第一盘"，已经连同华南板块的传奇深深的留在了很多地产人的记忆里，被载入中国房地产行业发展的史册。从此，"复合地产"也深深的刻进了奥园的文化基因里。
"复合地产越走越宽"
"我认为奥园成立之初一直倡导的复合地产是非常正确的，而且越走越宽。"郭梓宁更加坚定："特别是现在的调控政策，我认为对复合地产影响不大。"
经历了2016年"930新政"和2017年3月的第二轮调控政策之后，许多房企销售数据环比、同比双跌，放慢了发展脚步，奥园却正在蓄势弯道超车。
郭梓宁表示："我们对今年目标非常有信心。"这也正是源于对复合地产的信心，体育复合之后，奥园又提出"教育地产"的理念，与北京师范大学合作，在开发的社区里共建北师大南国奥园实验中小学，使广大业主的小孩享受到北师大优质的基础教育资源。
2015年，奥园在广东南沙自贸区注册成立了奥买家跨境电商集团，在线上建立了奥买家全球购APP、网站、微信商城等，线下在全国多个城市建设奥买家跨境电商直购体验中心和平行进口名车展示交易中心。
近几年来，奥园一直不断丰富和深化复合地产的内涵，形成 "体育、教育、商业综合体、健康养生、文化旅游、跨境电商"六大主题复合地产。复合地产伴随着奥园走过了21年的光阴，成为奥园与众不同的气质和印在骨子里的内涵。
"致力于做中国县域综合体开发领跑者"
2007年10月，奥园在香港联交所上市，不久就确定了"商住双线发展"的产品策略。2009年奥园第一代商业综合体——番禺奥园广场开工建设，并于2012年12月盛大开业，现在已经成为广州番禺人流最旺和最吸引年轻人和家庭客群的购物中心。
凭借对城市商业消费的研究探索，众多国际国内知名品牌与奥园建立了"奥商会"战略联盟，同时奥园根据一二线城市的特点，打造了CBD中心型、地铁上盖交通枢纽型、社区型、主题商业街型、城市更新改造型、国际高端奢侈型等多种类型的大型城市综合体。
至今"商住双线"仍被奉为奥园最为重要的策略之一，"我对商业地产和商业运营更感兴趣。"郭梓宁亲自抓奥园商业地产集团的投资、发展和开发运营。奥园商业地产集团除了在一二线城市发展外，也专门成立了奥园县域综合体投资管理公司，大力发展县域综合体项目。
奥园县域综合体的发展，起初却是源于郭梓宁的精准扶贫情怀。
2013年，广东省委省政府提出了振兴粤东西北战略，郭梓宁感到作为一个企业家不但要抓好企业的生产经营发展，更要做对社会有益的事。他带领管理团队到广州对口帮扶的梅州市和广州南沙区对口帮扶的蕉岭县、番禺区对口帮扶的五华县考察，发现当地缺乏大型的商业综合体，一方面当地人民购物休闲不方便，另一方面商业氛围和创业氛围不浓。
2014年10月蕉岭奥园广场奠基，并于2016年9月盛大开业；2015年3月五华奥园广场奠基，2017年1月盛大开业；开业当天市民喜气洋洋，奔走相告，开心得好比过年；现场人山人海，在小小的县城，客流竟然突破10万，单是超市一天营业额的就突破了150万元，电影院、儿童乐园、特色餐饮也都人潮爆满，生意兴旺。原本扶贫的项目，也取得了不错的经济效益。
在这个过程中，郭梓宁想到全国有2000多个县域，还有很多像五华、蕉岭这样的贫困县，覆盖了中国70%以上的人口。这2000多个县域，即使只有十分之一200个县域落户了奥园的商业综合体，其帮助影响的人口也是非常可观的。
为了更加科学系统的研究发展县域综合体，2015年3月郭梓宁的博士毕业论文《奥园集团县域商业综合体开发运营策略》完成，并于2015年7月通过论文答辩评审，获得了评审委员会的一致肯定和好评。
在论文的自序《致谢》上他写道："最后滑下的星晨，牵来漫天的红云。在这春暖花开的晨曦，我终于为我的博士毕业论文划上了句号。"
县域商业综合体在此之前在学术研究上几乎是空白，没有现成的研究成果可以借鉴，郭梓宁白天上班，下班后还时常有工作和应酬，学习和论文都是在繁忙的工作之余，利用深夜时间掌灯读书完成的。
经过系统的研究，郭梓宁总结出了独具奥园特色的县域综合体开发运营模式和投资模式，有策略的进入人口大县、经济强县、资源独特县发展县域综合体项目。同时，县域项目发展到哪里，奥园集团的精准扶贫就开展到哪里，他深深的感觉到这是一件利国利民利企的大好事。
目前奥园已经成为中国县域综合体开发的佼佼者和领跑者，很多县的书记、县长亲自带队到奥园集团考察洽谈。
在一二线城市，受调控影响越来越大的当下，奥园却在县域综合体开发上极具前瞻性的进行了深入布局。奥园商业地产集团2017年被评为中国房地产上市公司最佳综合商业开发运营企业，名列中国商业地产企业TOP5。
打造和运营"产业+文旅"特色小镇
2016年10月，住建部公布了第一批特色小镇名单后，小镇迎来了发展风口，以"复合地产"为立业之基的奥园在特色小镇上也做了很多积极实践。奥园整合打造和运营多个"产业+文旅"特色小镇，在文化旅游和特色小镇运营上走在全国前列。
2011年，奥园入股中国顶尖山水实景演出机构——山水盛典文化产业公司，进军文旅产业。奥园控股和运营歌斐颂巧克力小镇，是国内首家、亚洲最大集巧克力生产、研发、展示、体验、休闲度假于一体的巧克力工业旅游与主题乐园相结合的特色旅游小镇，成为浙江省首批和重点特色小镇项目。
奥园文旅还布局全国重点旅游目的地城市。 位于华南的奥园（英德）心花小镇、韶关奥园印象岭南等项目将于2018年建成开业。同时黄山许村古镇、云南剑川老君山、剑川古城、浙江千岛湖国际淡水鱼特色小镇等项目先后陆续落地。
郭梓宁告诉观点地产新媒体，"特色小镇"是奥园近年来复合地产发展的又一个新的主题和特色。目前，歌斐颂巧克力小镇也被列入中央党校的教学案例，是奥园打造特色小镇很好的名片。
"党建、扶贫、支教是奥园的另一大特色"
"党建扶贫支教是奥园的另一大特色"。同时也担任奥园集团党委书记的郭梓宁在谈到党建扶贫时，眼中总是散发着一种特别的光芒。正如奥园集团党委宣传片开头写的那样"情怀是一个人内心中最深沉而又最美好的追求。"
郭梓宁非常热心党建和精准扶贫工作，2011年，成立了奥园集团党委，是广州市番禺区第一家非公企业党委；2012年成立奥园集团纪委，是广州市第一家新型非公企业纪委；2013年，在番禺奥园社区，成立广东省第一家以非公企业为主体的社区大党委。
奥园集团党委成立时，郭梓宁就在思考如何将党建和企业生产经营、社会需要相结合，于是非常创新性的提出了"将支部建在工地上、楼宇里"，通过党建的创新，促进工地安全文明生产和幸福和谐社区建设，真正的联系和服务工地的工人、旧村改造的农民、社区的业主等群体。
已经有30年党龄的他，时常告诫工作人员："党建要坚持创新和实干，要牢记党的宗旨，真正的做好事，办实事。"他还亲自担任番禺奥园社区党委书记，为社区群众解决楼宇外墙翻新、监控系统升级改造等一系列大事、难事。
此外，还发起成立了奥园慈善基金会，创新的提出了"双十双百"精准扶贫工程，并发动员工积极参与到爱心支教活动中，每年精准扶贫10个贫困村、10所学校、100个困难家庭、100名贫困学生，真正去帮助到有需要的人，也将北师大奥园实验学校的一些教育理念带到贫困地区。
奥园的党建工作受到中央有关部门和省市领导的高度好评，连续多年被评为广东省和广州市非公企业党建工作先进单位。郭梓宁也先后被广东省委评选为"优秀党务工作者""优秀两新组织书记"。
"政府调控肯定是希望行业发展得更好，更加健康"
2016年"930新政"以来，中国房地产行业已出台两轮"调控组合拳"，面对眼下的市场环境。郭梓宁继而说道："虽然调控对很多企业影响比较大，但我相信政府调控肯定是希望行业发展得更好，更加健康。对于我们财务比较稳健、布局比较好的企业来说，也正是弯道超车的机会。"
郭梓宁表示，进入2017年奥园一方面加大北京、深圳等一线城市、以及珠三角粤港澳大湾区、长三角等优势区域布局，另一方面还成立了海外投资集团，已经在澳洲、加拿大和澳门地区先后投资开发了近十个项目，稳步推进境内境外同步发展。同时，有策略的进入县域，布局县域商业综合体、特色小镇、文化旅游等项目。
2017年，奥园还完成了地产集团、商业地产集团、文旅集团、海外投资集团、奥买家集团的五大集团战略布局；各大板块齐头并进，企业发展前景持续看好。也是2016年内房股企业中唯一一家获得三大国际评级机构一致调升评级的企业。
奥园一直积极的在进行产品内涵的发掘和更加深入宽广的布局，在企业稳健快速发展的同时，也以自己独有的模式，思考和践行着社会责任。
当一位企业家有了社会情怀，企业瞄准社会需要和国家需要，一个企业也才有了更加广阔和长远的发展。
以下为观点地产新媒体对中国奥园地产集团股份有限公司党委书记兼总裁郭梓宁先生的专访实录：
观点地产新媒体：中国地产30年了，您希望奥园倡导的"复合地产"给房地产行业留下什么印记？
郭梓宁：我们成立之初一直倡导复合地产是非常正确的，而且复合地产这条路现在越走越宽广，特别是调控情况下，复合地产受到的影响不大。所以，我们成立以来21年，都是走复合地产的发展之路。
从一开始的体育地产，"运动就在家门口"，到教育地产，旁边就是北京师范大学南国奥园实验学校，有中小学。教育地产不但对房地产的销售、品牌提升带来帮助，而且真真正正让业主的小孩享受到优质的教育，赢在起跑线上，所以我认为是做了一件大好事。
上市（2007年）后，我们着力以四大主题来发展奥园的复合地产项目。
第一是商业综合体，也叫城市综合体。过去是体育、教育，上市后主要是商业。目前，我们在全国各地开业商业综合体；第二是以文化旅游为主题的复合地产；第三是以健康养生为主题的复合地产；第四是以跨境电商为主题的复合地产。
所以，现在我们形成六大主题的复合地产，这些为我们的发展起到很重要的作用，比如我们去拿地，会根据当地的资源情况和条件来考虑，适合做哪个主题，我们就做哪个主题。
比如我们会去到县里，很多企业都不到县里，觉得发展有一定的局限性，我们不怕。
我们一方面响应2013年省委、省政府提出的"振兴粤东西北"，同时也去相对落后的地区发展项目，带动当地的经济发展。作为一个有社会责任感的企业，不能老是盯着一二线城市和赚钱比较多的城市吧？对于相对落后的地区，长期没人去就更落后。
对这些地区，我们是本着为当地经济发展作点贡献的目的，同时寻找新的经济增长点。这几年，我们到县域发展项目，包括被定为国家、省扶贫对象的县，我们都去了。
最早的是梅州市蕉岭县、五华县，后来又去了（江西省）宁都县。现在正在谈的还有好几个县，县领导班子都亲自到我们这里来招商。
去了之后，我们也找到了新的经济增长点。全国有2000多个县域，假如我们去10%，也有200多，每个县每年能够产生5个亿的业绩就不简单了。但是在这些地方，我们不能以住宅地产为主，对当地经济的拉动作用不会很大。
去年，我们（在梅州市蕉岭县、五华县）商业综合体项目，购物中心都已经开业。因为（梅州市蕉岭县、五华县）当地商业落后，最多就是一个超市，稍微规模大一点的超市已经很了不起了，电影院什么都没有。而我们做的综合体，里面有大型超市、电影院、儿童乐园、餐饮、百货等吃喝玩乐一条龙。
当蕉岭县、五华县综合体开业的时候，当地的市民像春运一样进去抢购，我们看到人像洪水一样涌进来。作为投资者，这是一种成功感。作为当地的官员，为老百姓做了这么一件好事，也是一种成功感。这种感受，是赚多少钱也比不上的。
当然，我们是有一定选择的，不是什么县都去。首先是人口大县，人口要有一定的规模。
观点地产新媒体：人口要几十万，还是100万？
郭梓宁：一开始是100万，现在80万也没问题，我们已经有成功的案例，所以最好是人口大县；第二，经济强县，经济比较发达；第三，资源独特县。这三个条件，只要满足其中一个就行，特别是人口大县，要放在首位。
正因为人口多，正因为当地不发达，所以这些人都跑到广州、深圳、东莞珠三角经商、务工，赚了钱都希望落叶归根，这个消费群体是非常厉害的。
从另一个角度来说，城镇化的建设中，县是非常重要的。长期在农村生活的村民较少跑到广州等一线或地级市消费，但是到县城里去是比较普遍的，因为县城离原来的乡镇比较近，生活方式基本相同，语言也基本接近。
另外，县城有医院、学校、娱乐场所等配套，再加上我们的综合体，配套就比较齐全了。所以在县域里发展商业地产，我感觉前景比较好。
观点地产新媒体：这些地方不怎么受到电商影响，对吧？
郭梓宁：不受影响。因为整个县100多万人口，没有一个提供一条龙服务的地方，越是相对落后的地区，受电商的冲击越小。
拿在市里的和在县里相比，同一个超市，五华奥园广场的营业额超过梅州，因为在地级市的竞争比较激烈。
观点地产新媒体：大家都以为一线城市好，但奥园找到了这个差异点。
郭梓宁：我不想面面俱到，就谈一些我们与众不同的特色，我认为我们有几点与众不同。
第一，复合地产，这是与众不同的，很多人没有这种前瞻性，看不到复合地产的发展潜力和前景，我们从成立之初就倡导复合地产。
第二大特色，我们愿意去大家都不愿意去的相对落后的地区，去县域里发展县域综合体项目。既能够为当地经济发展做点贡献，又能够提升当地老百姓的生活质量，也能够为我们寻找到新的增长点，这是一举三得的事。
第三个与众不同，我们重视党建、扶贫、支教工作，是省、市非公党建和社区党建工作示范点。
县域综合体也是复合地产的一种形式，是内容之一，这是我们的一大特色。我们做县域综合体，不是说不在一二线城市发展，我们还是坚持以一二线以及周边城市为主，同时寻找适合做商业综合体的县域。
商业综合体不是那么多发展商愿意做的，毕竟难度比住宅地产大很多，而且投资比较大，资金回收比较慢，经营管理也很考验开发商的水平。
观点地产新媒体：奥园县域综合体是自持吗？
郭梓宁：我们是自己持有。当然，要经营好对发展商的要求是非常高，所以我们专门成立商业管理公司。商业管理公司在开始规划设计综合体时介入，建设过程中就开始招商，所以我们速度很快，从建设到开业是18-20个月。
很多人担心在县域发展综合体有一定局限性，但是，我们的县域综合体销售这么好，一开业这么多人来消费，人山人海，而且当地的老百姓幸福感上升，我们也非常开心。
这种社会责任感比赚钱更开心，为老百姓做了这么好的一件事，比我们多赚钱还开心。
观点地产新媒体：作为一个企业家，却不用商人的概念去计算这种成就感？
郭梓宁：很多人都说我不像商人。
观点地产新媒体：如果是纯粹的印象，我觉得您更像个学者。
冯银平（奥园集团党委委员、党委办主任，奥园文化传媒公司总经理）：郭总和教育有着深厚的渊源，北师大珠海校区是郭总当年带领团队去建设的。
郭梓宁：北师大珠海校区2001年是跟其它企业合作，但直到2002年3月份还没有动工。由于2002年是北师大100周年校庆，按照原计划，那一年珠海校区是要开学的。所以校长很急、很担心，希望我们帮帮忙。
3月18日，我带着团队开动员大会。我们印象很深，为了赶开学，我们团队三天三夜基本上没睡觉，到最后一天，我和所有工作人员，也包括厨房人员、财务部、保安等都到前线种树，种到早上7点钟完成了。终于赶上在10月初全部建成、装修好，顺利迎来第一批学生开学，前后仅用了170天，为北师大百年校庆献礼。
观点地产新媒体：目前政策收紧，一二线城市受到的影响比较大。
郭梓宁：这样更显得县域综合体更有生命力，这些地方没有限购政策，三四线城市还要去库存。我们现在是立足一二线城市或者周边城市，以及一些有市场潜力的三四线城市。
观点地产新媒体：所以您认为这个策略是不受太大的限制？
郭梓宁：五华的项目销售和利润率都很好。当初我们为什么去蕉岭和五华？因为蕉岭县是由南沙区对口帮扶，五华县是番禺区对口帮扶的，我们积极响应南沙区政府、番禺区政府的号召，到这些对口帮扶地区投资。
我们的县域经济还发展到了江西省宁都县，那里是革命老区，是中央苏区的摇篮，我们带着帮扶革命老区的责任感在那里落户。
这几年，我们也选择了伟人的家乡进行投资，比如湘潭，那是毛主席的家乡，梅州，是叶帅（叶剑英）的家乡，还有中山、浏阳、扬州、泰州等等。这些伟人为中国的革命和建设做出重大贡献，我们一定要为他们的家乡作贡献才行。
除了商业综合体，我们还在韶关、英德、浙江嘉兴开发大型的文旅项目。
健康养生的开发最早在南沙（南沙奥园养生城），然后是蕉岭，它是资源独特县，是广东唯一一个世界长寿乡，也是中国第四个。我们在蕉岭不仅落地了一个综合体，还以"公司+农户"的形式经营健康长寿产业，推出了"长寿大米"，带动当地农民共同致富。
另外，我们还准备在蕉岭生产山泉水，以后让蕉岭的山泉水源源不断供应给我们的业主、客户，让大家都能喝上优质水。这样既能带动当地农民走向富裕，又能将资源利用起来，还可以让广州的居民吃到好的大米和其他农产品，一举多得。
我们还利用南沙自贸区的优惠政策，注册成立的跨境商品电商平台（奥买家）。我们打造了平行进口车展示交易中心，全省只有七家公司有资质从国外直接进口车，我们就是其中之一。我们可以到全世界各个地区进口车回来，这些车都是原装的，少了很多中间环节，所以价格比4S店便宜15%-20%。
观点地产新媒体：奥园围绕地产和相关产业越来越多元。
郭梓宁：我们近期还深化了复合地产主题，就是特色小镇。
观点地产新媒体：一个小镇的面积多大？
郭梓宁：我们不太拘谨于规模，主要结合当地的资源。
我们控股和运营的歌斐颂巧克力，是国内首家集巧克力生产研发、展示体验、休闲度假于一体的巧克力工业旅游与主题乐园相结合的特色旅游小镇，成为浙江省首批和重点特色小镇项目，现在被列为中央党校的教学案例。
观点地产新媒体：您刚刚提到的党建、扶贫、支教工作，在房企里不常见。
郭梓宁：我认为党建扶贫支教是奥园的一大特色，这是尽社会责任的最好表现。我们很重视党建工作、扶贫支教工作，是省、市非公党建和社区党建工作示范点。
2011年，我们成立了奥园集团党委，是广州市番禺区第一家非公企业党委。在用人方面，我们提出了三大优先：党员优先、军人优先、政府或国企工作过的人员优先。成立党委以来，在省、市（区）组织部门的指导下做了大量工作，我们员工也积极向党组织靠拢，很多员工积极踊跃写入党申请书，大家都为能入党感觉光荣。
2012年成立纪委，是广州市第一批非公企业纪委。2013年成立番奥社区党委，是广东省第一家以非公企业为主体的社区党委。奥园党建工作受到了中央深化改革领导小组办公室、国务院办公厅、中组部干部二局，广东省人大常委会党组书记、主任李玉妹，广东省委副书记、广州市委书记任学锋等领导参观调研和好评。
观点地产新媒体：很少民营企业会如此重视党建工作。
郭梓宁： 我们还把支部建在工地上、楼宇里。我们在工地成立党支部，由总包单位、所在村的村委和发展商共同成立。首先是为了协调好村民的关系；其次，加强对民工思想、工作、生活的管理。
我们在工地专门成立了工人夜校，建立了文化室；工地支部监督施工单位，监督他们对工人工资的发放一定要到位。
把支部建在工地上的确起到很大的作用，对工地的现场管理、工程的进度、质量、安全起了很重要的作用。
我们也把支部建在社区里。成立党委后，每个楼宇都成立党支部，由业主组成，每个党支部的党员都联系周边的非党员群众。
这样，我们实现了五级联系制。身为党委书记，我就联系党委委员；党委委员联系各个党支部书记；党支部书记联系支委；支委联系党员；党员联系群众。
社区里有什么问题，通过党员做工作就会变得很和谐。在社区里，通过成立社区党委形成了社区党委、开发商、居委会、物管公司、业委会、社区生活服务组织"六位一体"的共建共管机制。
观点地产新媒体：奥园在哪一个项目率先开展这个工作？
郭梓宁：就在番禺奥园社区，是我们开发的第一个楼盘。1996年开发的，最早叫金业别墅花园，现在跟番禺奥园合并在一起，叫番禺奥园社区，被国家民政部评选为"全国和谐社区建设示范社区"。
另外，我们也积极开展"双十双百"的精准扶贫工程。"双十"就是精准帮扶10条贫困村、10所贫困学校，"双百"就是精准帮扶100户困难家庭、100个贫困学生。
我们的县域综合体项目落户在三四线城市，比如五华、蕉岭、宁都，项目落地后，我们还在当地寻找贫困学校、贫困村进行帮扶。
还有一些地方虽然没有项目落地，但是我们知道这些地方的确存在困难，我们会主动去帮扶，比如粤西地区。有些村落连自来水都没有，学校也只有几间平房、几个老师，党委就去帮扶。我们还专门组织了爱心支教活动，每个学校派两个年轻的大学生（党员）去支教，派到当地的小学里，带动了他们的改革。我们在现有的员工里发动报名，每一批去一个月，现在是第四批了。
我们也派北师大奥园实验学校的校长、教导主任去辅导老师，也邀请那些老师到北师大集中培训，不仅出钱、出物、出人，还出教学思想、教学理念，这才是真真正正的帮扶。
我们成立了奥园慈善基金，每年从公司里拨一些钱用于精准扶贫，直接找到帮扶单位进行精准帮扶，这样效果更好。
观点地产新媒体：境外和香港的资本市场对这些方面很认可，包括支教、扶贫，社会责任，对于奥园的长远发展很有帮助。
郭梓宁：奥园肩负五大责任——对客户负责、对股东负责、对投资者负责、对员工负责和对社会负责，以责任文化来指导员工的行为方式。我们要为客户构筑健康生活，不追求最大，但是追求健康、成长性，我们负债率也很低。
目前，虽然调控政策影响比较大，但是对于我们来说是弯道超车的机好会。很多小房企经营出现问题，将项目转出来。我们手头上资金比较充裕，再加上银行对我们支持，融资比较容易，所以这种情况下，我们会并购比较多的优质项目。
2016年，奥园成为唯一内房股获三大国际信用评级机构穆迪（Moody’s）、标准普尔（S&P）及惠誉（Fitch Ratings）一致调升评级。
观点地产新媒体：奥园在资本市场比较被认可。
冯银平（奥园集团党委委员、党委办主任，奥园文化传媒公司总经理）：资本市场第一看重盈利能力，第二看抗风险、稳健性，奥园比较稳健，我们布局的复合地产抗风险能力比较强。
郭梓宁：对，稳健、低调。
我们除了继续立足珠三角，还大力拓展长三角，在江苏扬州拿了地，泰州也
长三角是我们重点要拓展的区域，京津冀也是。现在在北京有两个项目，今后争取把区域做大。还有北部湾、中西部地区，澳洲、加拿大等等。
观点地产新媒体：房地产在最初十几年被认为是一个暴利的行业，名声不太好听。如果您可以重新选择，您还做不做房地产？
郭梓宁：重新选择的话也可以做，这个行业我认为还是有得做的。只要你不是一个没良心的发展商，而是一个有责任感的发展商，这种感受是不同的。为地方经济的发展和人民生活品质的提升做出贡献，也会受人尊重的。赚多了钱就回报社会，多做一些扶贫济困的工作，让落后的地区也富裕起来，走共同富裕的道路，这样我感觉也非常好。
另外，我们和北师大合作成立了一个商业地产研究院，重点研究县域综合体的发展模式。因为中国有2000多个县域，估计14亿人口起码有一半在县里面。假如我们将县域综合体开发好了，会为7亿人民的生活带来很大的改善，7亿人相当于全世界的十分之一。
观点地产新媒体：在学业上，您完成了从硕士、博士到博士后的进阶。您是不是每天要读很多书？时间能不能分配得过来？
郭梓宁：时间是挤出来的，我一般是深夜才能看书的，白天很忙，下班后经常要应酬。看书我是结合自己的工作实际来读的。我读书的宗旨是这样的：要结合自己的工作实际，学后能够指导自己的工作实践，当然还要能拿到学位证书。
我对商业地产和商业运营很感兴趣，我的硕士论文是关于复合地产，博士论文是县域综合体，博士后论文是跨境电商。
观点地产新媒体：奥园正好是您在亲自管商业地产这一块，也做县域综合体，如果经济下行，是否担心一二线城市的商业库存会大？
郭梓宁：目前特别是北京、广州出台一些商业调控政策，这些是对市场的销售带来比较大的影响的，只能够等政策变化。
现在奥园一二线城市基本上没有多大的商业存货。我们县域受调控的影响比较小。县域综合体自持的只有一个两三万平米的购物中心，其余是商铺、别墅、洋房等。所以我们现在产品组成是比较健康的，受政策的影响不大。（编辑：姜禹）
