商业地产统合开发标杆企业研究：恒隆地产

2016-07-26 商界总裁俱乐部

恒隆地产

博鳌特稿 | 奥园地产加速 半年百亿与全球扩张步伐

恰逢成立20周年，在交出一份漂亮的半年销售成绩单同时，奥园地产还通过收购项目首入深圳及成都，实现了区域布局的扩张。

编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。

观点地产网 一直追求“一步一个脚印”稳健发展的奥园集团，也逐渐步入了规模的快速增长期。

数据显示，2016年6月奥园地产合同销售金额约29.7亿元，同比增长约63%，创单月销售历史新高；截至2016年6月30日，奥园地产累计合同销售105.3亿元，相比去年同期大幅增长73%，已完成今年销售目标的63%。

恰逢成立20周年，在交出一份漂亮的半年销售成绩单同时，奥园地产还通过收购项目首入深圳及成都，实现了区域布局的扩张。

据观点地产新媒体了解，奥园地产一二线土储占比已经超过60%，未来的土地投资策略也将继保持“一二线为主、三四线为辅”。

半年百亿

奥园集团营运总裁马军曾在今年3月份的业绩会上表示，今年奥园地产的销售目标是在2015年151.7亿元的基础上同比增长10-15%，而2016年公司总货量为298亿元，“我们对业绩目标充满信心”。

在去化冲量的业绩目标之下，奥园地产策划的“20周年巨划算购房节”在今年4月末正式启动，全国60个项目纷纷推出持续两个月的购房优惠活动。

期间，佛山的奥园·公园一号三期加推，1小时便成交破亿；沈阳奥园国际城及会展广场亦成功卖出239套房源，收金1亿；重庆奥园盘龙壹号商铺开盘两小时即去化80%，录得销售额5000万。

得益于购房节的助推，奥园地产上半年整体销售力度不断加大，业绩亦随之实现了同比大幅增长，且首次在半年内录得过百亿的销售额。

2016年上半年，奥园地产累计实现合同销售金额约105.3亿元，比去年的60.7亿元增长73%；合同销售面积约128.6万平方米，同比亦有57%的增长；平均售价为每平方米8184元。截至目前，奥园地产已完成全年销售目标的60%以上。

观点地产新媒体了解到，从2014年到2016年的上半年，奥园地产销售额分别为51.51亿元、60.7亿元、105.3亿元，连续三年上半年的业绩实现同比较大幅度的增长。同时，随着布局的扩张，奥园在广东以外的区域销售规模占比也在不断增大。

在2015年全年的151.7亿元销售额中，奥园地产广州区域的占比为18%，广州以外的广东区域占比26%，非广东区域占比已达49%，海外项目亦贡献了7%。

“接下来我们在广州、珠三角会增加土地的储备，提升我们的销售业绩，这是我们今年的一个方向。”马军表示。

加速发展

2013-2015年是奥园规划的新一轮三年高速发展期，在此期间，奥园地产的拿地扩张速度有了明显的加快，“深耕珠三角，拓展海外，布局全球”已成为奥园地产清晰的发展战略目标。

从去年先后收购13个商住项目、新增249万平方米土地储备后，截至2015年12月31日，奥园地产总土地储备达约1333万平方米，在全国及澳洲拥有57个项目，且在国内一二线城市的布局占比在60%以上。

鉴于国内一二线城市需求旺盛，楼市表现依然活跃，奥园集团主席郭梓文表示，依然看好一二线城市的市场前景，三四线城市则要在未来三四年才能逐步缓解库存压力。

因此，虽然奥园地产一二线城市的土储占比已经超过60%，但未来的土地投资也将继续保持“一二线为主、三四线为辅”。而在深耕珠三角的策略下，奥园地产也于成立20周年的节点成功挺入珠三角的另一个一线城市深圳。

4月27日晚，奥园宣布斥资22.9亿元收购深圳一公司，并透过该公司拥有了项目公司70%的权益，正式布局深圳。该项目位于深圳市坪山新区，总楼面面积约21.78万平方米，为住宅用途，计划打造成集休闲、购物、娱乐及滨水游憩为一体的生态小区。

对于此次布局，奥园管理层在接受观点地产新媒体采访时表示：“是次进驻深圳，将加强奥园于一线城市的土地储备，进一步深化珠三角地区的战略布局。”

在珠三角之外，希望保持全国扩张的奥园地产也通过收购的方式，成功将成都划入了布局版图内。

6月8日晚间，奥园公告宣告，以2亿元代价收购了成都大东展四宗地块项目公司70%的股权，从而获取了一个区位、交通、性质都较为优质，总体量为64.38万平方米的地铁上盖物业，且其中的2宗居住用地已在建设中，预计今年9月份就可以入市。

另据奥园地产副总裁、澳洲公司总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬透露，奥园地产于去年11月获得的澳洲马鲁布拉项目也将于2016年第三季度入市，预计货量约人民币3亿元。而去年已为奥园地产贡献约人民币10.2亿元销售额的悉尼海德公园130号项目，2016年也还约有人民币7-8亿元货量推出。

《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜解读

收藏 打印 转发至微博 字体：大中小 发布时间：2016-06-30

楼市火爆，开盘日光。2016年上半年，TOP100房企销售金额和面积门槛均大幅提升，多数房企创下了历史最好成绩。全年千亿房企有望再次扩容，大中型房企的行业地位竞争也愈发激烈。

1、百强房企门槛大幅提升，TOP50门槛首次过百亿

在多种利好政策的刺激下，2016年上半年全国房地产市场火热，TOP100房企继续引领楼市，金额、面积各梯队入榜门槛双双大幅提升。其中，金额门槛同比增幅均在60%以上，其中TOP20金额门槛同比翻番达到115%。

金额门槛方面，TOP10房企入榜门槛高达501亿元，较2015年同期增加199亿元，同比增长66%；TOP20房企金额门槛达到280亿元，同比增长115%；TOP50房企金额门槛首次达到138亿元，同比增长82%；TOP100房企的入榜门槛达65亿元，同比增长71%。

面积门槛方面，TOP10房企入榜门槛从去年同期的284万平方米增加至298万平方米，同比增长5%；TOP20房企同比增长48%至195万平方米；TOP50房企门槛则首次达到106万平方米，较2014年增长60%；TOP100房企入榜门槛达到48万平方米，同比增长54%。

2、行业集中度继续上升，金额增速高于面积

2016年上半年房企销售快速增长，行业集中度进一步提升。受改善型需求上升的影响，百强房企销售均价提升明显，金额集中度的增速整体高于面积集中度。

金额方面，各梯队房企集中度均同比上升。其中TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加4.05个百分点达到44.35%，占据市场份额近半；TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点；TOP50房企则从32.63%上升至35.44%，增加了2.81个百分点。

面积方面，除TOP10房企外，整体集中度均有所提升，但增速有所放缓。相比于去年同期，TOP20、TOP50和TOP100房企分别增加0.42个百分点、1.08个百分点和1.69个百分点，而TOP10房企对比去年同期有0.05个百分点的减少。

3、TOP10房企突飞猛进，全年有望皆过千亿

得益于市场热度，TOP10房企在2016年上半年都取得了不错的业绩，其中TOP5房企销售金额均突破千亿，而去年同期仅有一家。在目前的销售形势下，预计全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。万科自3月以来，一直保持着每月300亿以上的销售额，且逐月增长，6月销售额更是超过400亿，全年突破3000亿元不在话下。恒大、碧桂园也是增长强劲，上半年月均销售额都超200亿，全年也有望冲刺3000亿大关。

上半年TOP10房企的格局再次发生了变化，碧桂园挤进三强，万达则成功回归十强。万达因战略调整，一季度销售金额仅为157亿元，被金地挤出TOP10，二季度销售额虽然同比进一步下滑，但销售规模突破500亿元，成功回归十强。

碧桂园的排名升至今第三位，上半年销售金额1226.2亿元，同比上升127%。碧桂园的开发模式特殊，以一线和二线城市周边的县城大盘为主要产品。受益于上半年热点城市供不应求、购房者对房价预期提升等情况，碧桂园在太仓、句容等地开盘场面均十分火爆。“五一“期间碧桂园全国11盘同步开盘，3天认购金额超过160亿元，其中4月30日单日认购便突破100亿元。

恒大的销售表现依旧最突出，上半年销售额达到了1428.1亿元，稳居金额榜第二。由于周转速度快、执行力强，恒大的推盘节奏最灵活，在市场高热时能保证充分的可售货量。再加上“无理由退房”、“全国楼盘8折”等营销活动推动，恒大在热点城市表现抢眼，如武汉项目开盘销售21.6亿元、天津项目14.6亿元等；在三四线城市如阜阳等亦获得了15.6亿元的单日销售业绩。

4、备足货量发力冲刺，二季度房企业绩猛增

2016年二季度，市场延续了一季度的火爆态势，更多的房企借势发力，积极营销，环比和同比销售金额均有大幅提升，部分增幅超过300%；尤其是6月，房企为冲刺半年业绩更加大了推盘力度，销售金额较去年同期翻番的不在少数。

融创中国2016年上半年销售金额560.3亿元，排名第8位，其中二季度363.4亿元的销售金额在一季度的基础上又提升了84.6%，与去年同期相比增幅更是达124.6%。由于融创当前已完成了全年800亿元销售目标的七成，最终年度销售金额首次突破千亿大关应当不成问题。

旭辉集团2016年上半年销售金额308.7亿元，排名第17位，首次进入TOP20。旭辉布局的均为热点城市如上海、北京、苏州等，二季度集中推盘，销售表现出色。6月，旭辉发起了上半年的最后冲刺，尤其在6月30日，北京新项目旭辉26街区首次开盘便“日光”，又为其增加了18亿元销售金额。

融侨集团2016年上半年销售金额156.2亿元，排名第42位。融侨在福州大本营积累深厚，产品口碑较好，全国扩张后营销表现也十分积极，展现出了较高的成长性，获取了利润和规模的双丰收。下半年，除了在福州标杆项目融侨外滩5C将推出收官之作、台屿地王项目首次开盘外，融侨在热点城市南京的融侨悦城、天津的融侨观澜等也均有计划加推，全年的业绩有望创下新高。

5、下半年去化仍为首要目标，土地市场等待时机

展望下半年，基于去库存基调不变的判断，我们认为重点城市库存压力仍将保持低位，并有进一步下探的可能。具体来看，对于上海、南京、合肥等一二线热点城市而言，由于市场成交已达高点，去化速度难再有进一步提升的空间，而高企的房价也阻止了刚性需求的释放，在政策收紧预期的压力之下，消化周期还有反向上升的可能。

推盘方面，由于一季度回暖迅速，不少房企的存货迅速消耗殆尽，二季度已经出现货量不足的情况。但由于新开工量也随市场回暖向上调整，四季度可能出现供应高峰。房企应当把控节奏，避免捂盘惜售或涨价，重点关注决策层风向和货币政策，尤其在三线及以下城市还是当以保“去化”为主要目标。

土地市场方面，在今年上半年一二线城市土地市场火爆的背景下，我们认为企业应当谨慎拍地。下半年，观望的企业将会增多，下半年特别是四季度或将迎来一波拿地好时机。

2016年下半年，房企应当积极拓宽融资渠道，资金充裕的房企可多关注城市规划相关利好，在已经起建立优势的城市，更应当该出手时就出手，勿错过本轮发展机会。

-----附表：2016年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜-----

苗思华：就整个城市而言，成都的商业地产并没有太糟 (2016/6/8 收購項目)

四川在线消息 （记者曾霖）

对于业内外诟病的成都商业地产现状，新进房企奥园地产保持了谨慎而乐观的态度。

“其实就整个城市而言，情况并没有那么糟糕。成都商业的过剩，仅出现在城南，同质化非常严重，而城北、城东恰恰非常缺乏有规模有特色的复合商业项目。”奥园地产集团副总裁、奥园商业地产集团总裁兼奥园跨境电商集团总裁苗思华在回答关于成都商业现状的采访时表示。

▼

他认为，就成华区而言，目前能满足时尚白领消费的一站式购物中心并不多，落址成华奥园广场的奥买家跨境电商体验店和平行进口车店，不仅对成华区的消费者具有吸引力，对全成都，乃至四川的消费者都是很大的福利。

▲奥园地产集团副总裁、奥园商业地产集团总裁兼奥园跨境电商集团总裁苗思华

据悉，自奥园深度涉水商住并行策略以来，便一直将“北有万达、南有奥园”作为集团商业目标。2015年奥园的商业地产开发占比为45%，高溢价的商业地产板块也逐渐成为奥园地产坚实的业绩支撑。

值得关注的是，除了针对不同城市的定位差别外，奥园地产在轻资产运营、互联网融合、跨境贸易等方面均成为了业内的先行者，同时也成就了奥园广场、奥园城市天地等耳熟能详的商业模式。

收购成都中环最大也是城东首屈一指的商业综合体大东展之后，奥园地产顺利将奥园广场落地，在弥补区域商业不足的同时，奥园地产将增加多种体验式业态，形成差异化竞争，并计划注入奥买家和平行车等稀缺商业资源。

1

| 多头并进 |

奥园地产定位差异化竞争模式

▼

在商业饱和的双刃剑上，奥园地产看到了差异化竞争的机遇。

◤“收购的大东展项目，商业部分在项目中的占比太大，我们会切掉一半，差异化和特色不能拍脑袋，必须以具体的市场需求为导向，所以商业部分会以综合集合店和体验式消费为特色来打造。”◢关于成华奥园广场在商业上的站位问题，苗思华如此表示。

苗思华认为，要完善体验感，不论是从设计开始就要有体验感，从晚上的灯光、到独特的店铺。还是从业态规划上打造体验感。后续招商上也应该向体验感上靠拢，类似于儿童主题城等，提供吃喝玩乐购等一站式体验。

▲番禺奥园广场已经成为区域不可或缺的商业购物中心

据了解，奥园集团在做复合地产方面是非常有经验的。以株洲奥园城市天地以户外风情步行街和部分室内休闲场地为体现形式，集合环球美食、时尚休闲、文化娱乐、儿童体验等综合主题，打造株洲首个假日休闲综合目的地，为奥园商业地产在体验式业态的发展上有了更好的经验叠加。

值得关注的是，在商业地产资产化风起的背景下，奥园地产也率先做出了尝试。

2014年12月奥园地产在番禺奥园广场推行了轻资产化，引入战略投资者华夏人寿保险，通过出售部分股权已经收回了投资额，但奥园依然有项目的控股权，还是可以掌握资产升值和租金回报的收益，这也是通过合作的方式实现了部分变现。

▲成华奥园广场的出现将极大改善城东的商业现状

苗思华告诉记者，奥园地产的商业板块正在从两个方向轻资产化。像广州番禺奥园广场、珠海奥园广场这样的一二线城市区域性的商业项目，奥园会做旺做好，通过一定时期的运营后，租金回报率和资产价值升值，再根据估值出售一部分股权给基金公司等资本，正如番禺奥园广场引入战略投资者华夏人寿保险。

同时，在三四线城市的项目，自持的购物中心部分可以寻求战略合作伙伴的加入，将这部分资产出售给合作伙伴，例如在三四线城市经营能力很强的主力商家。

不难看出，通过多元化的尝试，奥园地产逐渐创造了从自持、运营、招商、轻资产化运营等自成一体的商业运营模式，而奥园在跨境电商方面的尝试，更是开启了行业先河。

2

| 自创商业品牌 |

从跨境电商打开市场缺口

▼

“奥买家”

2015年5月27日，奥园地产在南沙自贸区成立跨境电商品牌——，开启了跨境电商的潘多拉盒子。

◤“从地产业务的角度来看，跨境电商对奥园地产业务也有协同作用。不仅是出于各地政府都在大力扶持跨境电商项目，奥园的跨境电商产业园在拿地方面就有更多优势。同时，跨境电商相当于商业的一种新兴业态，作为商业主力店能够吸引人流，也能吸引更多品牌商家进驻，可以结合打造产业园或者主题地产，对项目的销售、招商和运营都有提升作用。”◢苗思华表示。

▲奥买家开业盛况

“线下直购体验中心+线上平台”

奥园新模式下的跨境电商为：，，相比同类跨境电商，奥园展开线上选货和线下就近体验取货的模式，增强了购物体验感，奥园平台将为合理消费范围内，为消费者购买产品减免行邮税(税率10%)，在价格上也更具竞争力。

并将跨境购物由多环节的模式简化为：国外生产商——奥园跨境电商平台/线下跨境电商实体店——国内消费者

奥园新模式下的跨境电商为：，，相比同类跨境电商，奥园展开线上选货和线下就近体验取货的模式，增强了购物体验感，奥园平台将为合理消费范围内，为消费者购买产品减免行邮税(税率10%)，在价格上也更具竞争力。

目前，奥买家产品覆盖了韩国、澳洲、日本、美国、中国香港、中国台湾等40个国家地区，近千个国外知名品牌，涵盖了海外母婴、生鲜冻品、食品酒水、个人护理、美容彩妆、家居百货、平行汽车等数万种跨境直邮、保税、完税商品。

其中，奥买家平行车店涵盖了奔驰、路虎、保时捷、宾利、迈巴赫、宝马、劳斯莱斯等品牌100多款高端车型。工作人员告诉记者，100万以上级豪车产品，较国内经销商产品优惠或将达到30%，买家还提供有个性化定制的功能，针对高端客户的个性化需求，可以专门定制。

奥园跨境电商集团计划在2016年年底或者2017年上半年能够单独上市

商业特稿 苗思华：奥园跨境电商目标千亿级平台

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 2015-11-29 21:53

跨境电商在三到五年之内可以有政策扶持的优势，五年之后可能国家的税收政策就会有调整，政策红利会消退。

编者按：在商业地产的“黄金时代”之后，今年寒冬悄然而至。顶级奢侈品关店收缩，百货门店频频关闭，大量同质化商业招商遇难题，零售市场噩耗连连。在这样的背景之下，未来的商业地产何去何从？

2015年12月7-9日，观点地产新媒体将在广州举行第三届观点商业年会，围绕论坛主题“商业过冬 远见与未来”，观点地产新媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商，推出2015观点商业年会系列报道。

观点地产网 跨境电商无疑是近两年来最受关注的新风口，传统贸易模式日渐式微，在政策红利窗口期的跨境电商已经成为各路资本纷纷涌入的淘金地。

一向嗅觉敏锐的房地产企业也开始了跨界布局。以复合地产和“商住双线发展”闻名的奥园地产，也正式宣布大力推进跨境贸易业务。

“跨境电商是当下新兴行业，政策利好正在释放。”对于进军跨境电商的原因，奥园跨境电商集团总裁苗思华对观点地产新媒体表示，跨境电商当前是拥有广阔市场空间的商业新机，同时也能与奥园地产业务相互促进。

区别于普遍的合作模式，奥园跨境电商是全自营模式。苗思华表示，奥园从一开始就明确定位跨境电商要全供应链介入，“真正做跨境电商必须要覆盖从采购源头、国际物流、保税仓储、配送到售后服务的全供应链”。

“奥园已经开始在海外自建直购中心，减少中间供应环节，抢占供应链前端，既做到保证产品质量，又占有一定的价格优势。”

而在运营渠道方面，奥园跨境电商品牌“奥买家”将以“线下展示交易中心+线上购买平台”的O2O模式，在全国开设跨境电商直购体验中心实体店。

9月3日，首家奥买家跨境电商直购体验中心在广州番禺广场开业，拉开了奥买家品牌扩张的帷幕。为了迅速打造品牌影响力和规模，提升资产价值，奥买家线下实体开启自营和加盟的双渠道快速扩张。

按照规划，奥园跨境电商将在三年内在全国打造80家直营店和200家加盟店。在苗思华看来，跨境电商线下实体店的重要作用就在于为线上平台引流，而奥买家线上平台将成为奥园跨境电商业务的核心，预计将在圣诞节前正式上线。

国家政策扶持下，跨境电商已经掀起投资热潮，包括传统零售商、海内外电商平台都在跑马圈地。

对于越发激烈的竞争，苗思华并不意外：“竞争是所有行业都要面对的问题，未来3-5年跨境电商的政策红利可能会消退，所以奥买家的任务是要抢占先机，做大规模做强平台，打造核心竞争力。”

奥园已经在构筑跨境电商的未来蓝图，苗思华表示，奥园的目标是打造中国跨境电商的千亿级品牌平台，“奥园跨境电商集团计划在2016年年底或者2017年上半年能够单独上市，现在我们已经启动上市的筹备工作了”。

以下为观点地产新媒体对奥园跨境电商集团总裁苗思华先生的采访实录：

观点地产新媒体：奥园之前并没有接触过跨境电商，为什么会进军这块业务？奥园有什么优势吗？

苗思华：跨境电商现在有发展空间和发展优势，而且这个业务本身也是一个盈利的模式。

第一个，税务优势，通过跨境电商平台进来的商品比一般贸易进口商品税低多了，可以便宜30-50%，这是国家政策的扶持。

第二个，品类丰富，有一些通过一般贸易渠道进不来国内的产品，可以通过跨境电商进入，而且都会经过海关正规检验。

从地产业务的角度来看，跨境电商对奥园地产业务也有协同作用。第一，各地政府都在大力扶持跨境电商项目，奥园的跨境电商产产业园在拿地方面就有更多优势。

第二，跨境电商相当于商业的一种新兴业态，作为商业主力店能够吸引人流，也能吸引更多品牌商家进驻，对商业项目的销售、招商和运营都有提升作用。

奥园做跨境电商也有自己的优势，第一个，奥园跨境电商公司是在南沙自贸区建立的，所以能够享有南沙自贸区对跨境电商的政策扶持和优惠。

第二个，奥园这几年通过实施商住双线发展的战略，在全国多个城市建成商业项目。所以商业实体店营运是奥园的强项，我们有自己的商业运营团队。

奥园比较缺乏经验的主要是线上技术平台、供应链、仓储物流配送这一块，所以我们专门从美国聘请专业人士回来组建团队，现在跨境电商集团的管理层都已经到位了。

观点地产新媒体：奥园的跨境电商是覆盖整个业务链吗？

苗思华：真正做跨境电商必须要覆盖从采购源头、国际物流、保税仓储、配送到售后服务的全供应链，在线上、线下都必须投入资金去发展。

奥园从一开始就明确定位，要做真正的跨境电商。采购方面，奥园在美国、澳洲、加拿大、新西兰、包括日本和韩国都设立了海外直接采购中心，有专业的买手团队负责采购工作，采购完以后直接发货到保税区或者发到完税中心，其间不存在一级、二级代理商或者加盟商环节，保证产品是正品，保证价格优势。

跨境电商真正核心竞争力实际上是供应链的竞争，首要的是供应链竞争，能做到一手采购、品类齐全、价格便宜就是优势。其次，看仓储物流配送效率，线上线下的平台运营、售后服务是否成熟。

观点地产新媒体：奥园跨境电商搭建线上平台“奥买家”的最新进展有哪些？模式是怎样的？

苗思华：“奥买家”线上平台双11在集团内开始试单，试单的目的是看运作是否流畅，对所有环节进行调试，预计“奥买家”会在圣诞节之前正式上线。

在“奥买家”可以下单购买保税商品和完税商品。保税商品有两种方式，第一种是海外直邮，B2C模式，在线上页面下单海外商品，由海外直购中心直接发货，通过国际物流配送。第二种是跨境保税，奥园先将商品进到南沙保税仓，买家通过奥买家下单后从保税仓发货。完税商品，也就是通过一般贸易进口的商品，买家可以在奥园线下体验店直接购买也可以通过奥买家线上平台购买，下单后就直接发货。

观点地产新媒体：奥园跨境电商线下平台是怎样的模式？

苗思华：现在线下有三种产品线，第一个，是结合地产业务打造的奥园跨境电商产业园和跨境电商体验店，例如在奥园旗下在售项目中的奥园跨境电商体验店。

第二个是“奥买家”跨境电商直营店，9月3日首家自营店在广州番禺奥园广场已经开业，12月广州奥园城市天地还有一家进口名牌手袋和化妆品展示交易中心会开业。

第三个是“奥买家”跨境电商加盟店，11月份奥园已经和国家“AAAA”级物流企业云南浩宏集团签约合作，他们是云南省129地级市和县级市的总加盟商。

观点地产新媒体：今年5月奥园宣布跨境电商战略，其中实体店开业计划进展如何？

苗思华：奥园跨境电商战略提出了1-3年内在全国打造80家跨境电商连锁体验店，这是直营的部分，现在已经开业有12家，未来三年完成目标应该问题不大。两年之内200家加盟店应该也没有问题，现在和云南总加盟商就签约了129家。

观点地产新媒体：南沙（奥园）跨境商品展示交易中心开业以来营业额表现如何？

苗思华：南沙（奥园）跨境商品展示交易中心面积近2万平方米，营业额在开业初期非常高，步入正轨以后，每一天营业额有50-100万。

观点地产新媒体：奥园跨境电商的盈利主要来货品差价吗？

苗思华：线下的实体店只要不亏本就可以了，真正盈利核心还是在线上。因为奥园有自己的采购供应链，有自己的价格优势，而且线上交易没有过多环节，主要是仓储和配送费用，所以主要盈利还是在线上。保税商品可以做到30%-50%的毛利，完税商品一般是20%-25%的毛利率。

观点地产新媒体：现在不少电商平台也有海淘，加上越来越多资本也在瞄准跨境电商，奥园怎么看未来的竞争态势？

苗思华：个人海外代购和跨境电商是有区别的，因为前者是国家海关禁止的，需要补税，而且也没有商品质检证明，有质量风险。但跨境电商是合法合规的，通过海关、国检、质检全程监控，保证真货，有价格优势，而且有一些商品只能通过跨境电商进入国内。

我们认为，跨境电商在三到五年之内可以有政策扶持的优势，五年之后可能国家的税收政策就会有调整，政策红利会消退。竞争是所有行业都会面临的问题，所以奥买家要做大规模做强平台，也要打造自己的核心竞争力，包括加大商品品类覆盖，对部分品牌进行买断形成独家经营。

观点地产新媒体：奥园跨境电商业务的长远发展目标是什么？

苗思华：奥园跨境电商集团前称是奥园商业集团，这个变更的目的就是希望2016年年底或者2017年上半年能够将跨境电商集团单独剥离上市。

我们的计划是将奥买家电子商务公司，奥园商业经营管理公司和奥园文化传媒公司打包以奥园跨境电商集团的名称单独上市，现在我们已经开始启动上市的筹备工作了，未来奥园跨境电商业务的目标是打造千亿级的平台。

博鳌特稿 | 苗思华：商业地产去库存要从源头动大手术

奥园集团副总裁兼奥园商业地产集团总裁苗思华直言

博鳌特稿 | 苗思华：商业地产去库存要从源头动大手术 

原创 2016-06-13 观点地产新媒体 观点

置顶：点击上方蓝字“观点”公众号，点“置顶公众号”键，快速获取房地产新鲜深度资讯

“国家提出去库存，针对的问题包括销售型商业物业的去化，这也是以前遗留下来的问题。”

编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

观点地产网 以去库存为基调打响的市场战役，带动了住宅市场回暖，但商业地产的境况依然严峻。

因住宅调控而转向商业地产的投资热潮已经退去，随着限购措施解除，商业地产在愈发激烈的竞争中逐渐暴露去化难、运营难的区域性、结构性过剩问题。

“涉足商业地产的开发商都在面临一个问题，就是怎么运营自持型商业物业和去化销售型商业物业。”接受观点地产新媒体采访时，奥园集团副总裁兼奥园商业地产集团总裁苗思华直言，商业地产最大挑战来自于去库存和资本退出。

“国家提出去库存，也针对商业地产的去化，这是以前遗留下来的问题。”市场环境在改变，销售型商业物业和自持型商业物业怎样改变去化难和运营难？

苗思华认为，这两个问题都涉及到对商业综合体规划和评估的重新思考。

由购物中心、步行街、公寓、写字楼及住宅等产品组合而成的综合体，是商业地产投资热潮中的典型模型。“但是如果这种模式已经行不通了，未来是不是还按照这种模式规划设计？这对开发商的市场营销和设计规划是一个很大的课题。“

“我们考虑的是要从源头即整体规划方案上动大手术。”苗思华表示，奥园商业的选择是以精准定位打造项目，同时探索与资本结合的金融模式。

据其介绍，奥园旗下的奥园广场及奥园城市天地两大产品，在新拓展项目中从规划设计开始明确定位，优先考虑在一二线城市区域中心或三四线城市中心打造自持物业，通过一定时期的运营后，凭借租金回报率和资产价值的升值，再根据估值出售部分股权实现资金回笼。

广州番禺奥园广场是奥园集团践行上述路径的首个成功尝试，2014年12月，番禺奥园广场以10亿元出售46%股权予华夏人寿保险。

对于销售型商业物业，奥园正在尝试插花式自持。“传统的步行街和底商都是纯销售，投资回报率不高的后续销售不顺就容易面临资产沉淀，所以今后奥园对于步行街也会部分持有经营，做好招商运营带动销售”。

相较于内部的自我调整与升级，外部的资本渠道同样是商业地产存续的关键。“最终的关键是商业物业能不能走出资产证券化的模式，这是国内同行们都在探索的方向”。

以下为观点地产新媒体对奥园商业地产集团总裁苗思华先生的采访实录：

观点地产新媒体：今年住宅市场明显升温，商业地产却显得有些冷清，您怎么看当前的商业地产市况？

苗思华：现在绝大部分开发商应该都在面临两个问题，就是怎么运营自持型商业物业，怎么去化销售型商业物业。

过去传统的商业地产模式就是包括购物中心、步行街、公寓、写字楼、住宅、住宅底商这些组合，除了自持的物业和住宅，开发到后期最容易沉淀下来的就是销售型商业物业，公寓、步行街商铺和底商。

这里面公寓市场还是有一点空间的，但是目标客群定位一定要抓准，现在开发商比较头痛的是步行街商铺和底商。

第一个问题，住宅市场慢慢取消限购以后，买房的人群能买70年产权的住宅就不会买40年产权的商业，投资的人群如果觉得回报率达不到预期也不会选择商业，所以客户对销售型商业物业的投资欲望在下降。市场销售环境变了，今后在做项目规划，应该要怎么样去改变原来的对商业物业的规划？

第二个问题，自持物业，以前在商业地产中自持购物中心是综合体项目的销售引擎，如果现在自持物业已经难以达到带动销售的作用，是不是还要继续自持这部分物业，如果选择自持应该保留多大体量，怎样去做好资产管理和运营？

这两个问题最后都涉及到对商业综合体评估的重新思考，再也不能停留在原来的老模式上面。

我们考虑的还是要从源头即整体规划方案上动大手术，传统的做法都是一个购物中心做完以后是不卖的，住宅是卖的，步行街是卖的，底商是卖的。在市场不好时销售型商业物业库存就越来越大，现在是不是还按照这种规划模式来设计？这个对开发商的市场营销和设计规划是一个很大的课题。

观点地产新媒体：现在对这方面有没有什么方法去应对？

苗思华：业界讨论比较多的是轻资产化和资产证券化，怎么样跟金融结合起来，打通资本渠道。

对于自持物业，首先是从规划设计开始明确定位，自持物业要么不做，要做就必须做到城市级或者区域级的定位，从招商、营运、市场、营销等角度评估这个项目是否能够成为一二线城市的区域板块第一，或者三四线城市的城市第一，符合这两个条件的可以做自持型商业物业。

然后，从两个方面尽量轻资产化，减少重资产。第一，像广州番禺奥园广场、珠海奥园广场这样的一二线城市区域性的商业项目，奥园一定会把它做旺做好，通过一定时期的运营后，租金回报率和资产价值升值，再根据估值出售一部分股权给基金公司等资本。第二，在三四线城市的项目，自持的购物中心部分可以寻求战略合作伙伴的加入，将这部分资产出售给合作伙伴，例如在三四线城市经营能力很强的主力商家。

对于销售型商业物业，我觉得一定要回到源头，好好思考模式问题，过去常用的带租约销售也是伪命题，招商运营做得不好，最终投资者也看不到长远的回报率增长，而且如果销售不顺沉淀下去这部分资产价值也会面临缩水风险。

所以，今后奥园对于步行街销售型商业物业，不像以前单纯销售，现在是插花式的自持，就像做购物中心一样，要有主力店、次主力店带动，要保证招商运营做好做旺，部分经营部分销售。另外，最终销售型商业物业能不能走出资产证券化的模式，这个是问题。现在国内不少房企也在尝试，但是非常成功的案例还比较少，这应该也是大家都在探索的方向。

观点地产新媒体：这些方法中，奥园有没有项目已经成功落地的？

苗思华：2014年12月我们已经在番禺奥园广场推行了轻资产化，引入战略投资者华夏人寿保险，通过出售部分股权已经收回了投资额，但奥园依然有项目的控股权，还是可以掌握资产升值和租金回报的收益，这也是通过合作的方式实现了部分变现。

另外三四线城市项目我们会找大型主力店进行战略合作，例如步步高集团、嘉荣超市等。在三四线市场做得很好的大型超市、百货等，也有购买物业的意向，未来我们也可以将这类型的商业物业出售给深度合作的战略合作伙伴。

观点地产新媒体：有部分城市也提出了“商改住”、“商改租”的政策，这方面的政策是不是也有些帮助？

苗思华：国家提出去库存，针对的问题包括销售型商业物业的去化，这也是以前遗留下来的问题。过去开发商拿地的时候，政府出让地块指标规定商业必须要做50%或者大于50%或者不能低于多少，开发商为了拿这块地就必须做商业，但是做了以后市场很可能消化不了这些商业。

现在能够商改住、商改租也是让能够调整的部分都改为去化，不会产生很大的库存。这方面我们也在跟进，包括株洲、蚌埠等项目也在根据政策进行调整。

观点地产新媒体：奥园商业地产这部分去库存情况怎么样？

苗思华：主要商业库存是在重庆、沈阳、株洲的老项目，近两年新开发的项目商业库存都很少，例如浏阳、梅州、宁都这些城市的项目，规划的时候商业体量就不大，而且卖得也很好，所以库存很少。

观点地产新媒体：奥园的战略中也涉及复合地产，去年亮相的奥园文化旅游城.韶关印象岭南项目现在进展怎么样，像这种文旅项目会不会也有和商业地产相同的问题？

苗思华：文化旅游概念比做商业综合体的概念要更深一步，我个人觉得做文化旅游项目一定要具备两个条件，文化的沉淀和旅游的资源，这两点是非常关键的。

所谓的文旅商，首先要有旅游资源，因为旅游资源是不能复制的，是唯一性的东西。

第二，把沉淀的文化元素挖掘出来，组合好不可复制的旅游资源，才有可能真正把文化旅游落地，落地以后才能带动你的商业。这个才是引擎，有这个引擎以后才具备后面的故事，所以引擎的挖掘非常关键。

像韶关的奥园文化旅游城，具有韶关的旅游资源，项目文化是唯一的六祖禅宗禅文化。怎么整合这些资源呢，以前韶关的景点都是碎片化的，没有一个好的旅游集散地，现在我们就把它做成旅游集散地。同时围绕六祖禅宗主题打造实景演出，以实景演出的方式去反映文化。

观点地产新媒体：奥园的商业产品线已经有奥园广场和奥园城市天地，今后会有调整吗？

苗思华：产品线应该不会变，但是定位和运营模式肯定会变化，会根据区域和市场来进行调整。但是我们也在研究新的体验式主题的新产品类型，例如结合我们的跨境电商主题。

观点地产新媒体：奥园跨境电商平台上线了，直购中心也开业了，这方面的运营表现怎么样？

苗思华：我先讲跨境电商体验店，实际上跨境电商体验店去年开始大家一窝蜂在做，我觉得这是错的。第一波过了以后，有些盲目跟随，没有自身核心竞争力的会发现方向走得不对。

体验店不能纯粹开成进口商品超市，体验店是什么？我个人的理解是，首先目标选好，要做跨境电商一定是做线上的，体验店的作用一个是为线上的奥买家进行品牌推广，二是为线上引流，这才是体验店的主要功能。

奥买家是我们线上的平台，目标是在资本市场实现上市融资。为什么要做跨境电商，就是以市场为导向，有这个市场才会去做。跨境商品包括平行进口汽车、轻奢国际名品等，这些在国内的市场需求量很大，大家都希望买到全世界各地的正品，又便宜又好的正品。

从地产业务的角度来看，跨境电商对奥园地产业务也有协同作用。第一，各地政府都在大力扶持跨境电商项目，奥园的跨境电商产业园在拿地方面就有更多优势。第二，跨境电商相当于商业的一种新兴业态，作为商业主力店能够吸引人流，也能吸引更多品牌商家进驻，可以结合打造产业园或者主题地产，对项目的销售、招商和运营都有提升作用。

观点地产新媒体：现在跨境电商有一些政策改变，今年4月份的时候有可能不再免税，也在研究这方面的政策，以后市场前景会不会像以前那么火？

苗思华：新政出来以后最关键的就是两点，一个是通关单，一个是产品清单。产品清单就是国家规定了必须在清单之内的商品跨境电商才可以做。

其次通关单，通关单是最具杀伤力的，因为这个通关单严格按照通关要求来做，保税仓备货的基本上做不了了。

通关单是什么意思？以一般贸易的方式来管理保税的模式，也就是说没有这个通关单，货进不了保税仓。通关的要求很严，海关要检验，还要拿到国外品牌商家的代理授权才能有资格进来，而且还要是在清单以内的产品才能有资格进保税仓。

没有保税备货，意味着全部是国外直邮，国外直邮一方面运费高，另外时间很久，体验感比较差。所以到现在这方面政策延缓了，通关单还没有落实执行，也许会缓期一年，或者明年以后才开始做。

现在很多公司都在做跨境电商、体验店，有些只是打造一个概念，新政可以对行业进行规范，可以先洗掉实力不足的，所以新政出来以后，对于我们真正想做跨境电商的是个好事情。

2016博鳌房地产论坛组委会联系方式：

电话: 020-22375222

E-mail : boao@guandian.com.cn

↓↓↓ 点击"阅读原文" 【查看更多】  

計算上市內房企一般都是毛利大概 30%

土地價格要保持平穩，對企業最有利

要估算成本的話還是要精確一點的數字， 例如地產公司財報中，
大部分利息全都資本化去了，這部分可以抵扣許多增值稅，
項目公司內的財務支出是非常少的。再如奧園國際中心內有一 250M 的超高大樓，
結構為筒中筒的極限高度。越時代發展成本與奧園國際中心相同，與現實差距較大。

計算上最好先將純商業與住宅、公寓分開，例如奧園康威，商鋪與商業公寓要分開做建築成本計算，自持部分含有四星酒店、購物中心，所以成本也要上加。像蘿崗奧園廣場，模式則像奧園城市天地類型，商場建築部分成本就可以低於康威自持部分，但奧園城市天地與蘿崗奧園兩者成本應該趨於一致。

內房股分解非常容易，買地 2,500 元、好一點的營造費用 3,200 元、
銷售費算銷售額 3.5%、其他算營造費用 10%。

賣8,500 元(營業稅及附加佔銷售 5.5%)，實拿8032 元
扣掉土地、營造，毛利 2,332 元。
再扣銷售 300、其他 320，剩 1,712 元。
土增稅: 8,032 - A = 508 (增值不足A 的 20% 免稅)
A = (2,500 + 3,200 + 320)*(1 + 20%) + 300 = 7524
再減 25% 企業稅 428 元，最後淨利 1,284 元。

大家回頭看一下財報，是不是很多家上市房企都是毛利大概 30%、
淨利 15%，大陸的地產股就是這麼簡單。
所以對企業來講，泡不泡沫不太重要，最重要的是土地不能泡沫，
土地價格要保持平穩，對企業最有利。

如果不是要大規模持有商業項目的話，其實也不用推到 6%，萬科整體資金成本在 7%，比很多國企都高。碧桂園、恆大整理資金成本在 8%、9%。在大陸銷售百億級以上最低的是九龍倉，只有 3% 不到。

大陸土增稅以及高企業稅的特性，讓房地產企業在最後利潤上的差別不會因為利息產生太大差異。如果房價升值放緩，影響利潤最主要差別還是在銷售速度上。利率 5% 與 10% 的企業相比，表現在利潤上最後年化利率差距只有 2%。最主要的分別還是在於景氣低潮時，到時候平常利率就在 15% 的公司很難借到錢，5% 的公司等於是擁有擴張的無限開火權。中間 9%、10% 的公司，在景氣低潮時只能慎選項目擴張。

大陸買地，土地不能由銀行貸款，必須用房地產企業自己的資金，但到建築施工前就能向銀行借開發貸款。所以一個項目可能土地是30% 的高息資金，建造跟其他開支用70% 的開發貸款(大型房地產企業可能是 6.15% + 2% 左右)，最後平均起來成本大部分在 9% 左右。奧園半年報資金成本在 10.22%，表示土地資源上開工還不夠多，還可以加大產能。現在回頭看奧園去年的動作，確實是不斷在加大他的產能。預計 2014 年的時候他的資金成本應該在 9% 附近、2015 年加上新的美元債以及更多開發貸款，可能會在 8% 附近。
-- Mark

Share this post

房价涨3成地价涨7成 地价房价“剪刀差”何解

房价涨3成地价涨7成 地价房价“剪刀差”何解

2016-07-24 08:23 华夏时报(北京) 

       和4年前相比，全国平均房价涨了约三成，但全国平均地价却猛涨了约七成。

  新一轮的楼市调控政策或在酝酿中。

  

       据媒体报道，7月18日，住建部部长陈政高亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六大房企的董事长与会，对2016年楼市和去化及存量压力进行摸底，为下一步政策调整支招。

  就此，《华夏时报》记者向上述六家房企和住建部求证，尚未获得确认。不过，住建部部长陈政高最近前往多个地方去调研棚户区改造和房地产去库存工作，被认为是在为新一轮的调控政策做准备。

  “暂时不详。”7月21日，面对记者关于住建部是否约谈房企的提问时，住建部政策咨询专家谢逸枫如是回应。不过在谢逸枫看来，上半年楼市经历了先扬后抑的走势，二线城市取代一线城市引领房价成为大格局，分化很明显，下半年楼市还将在分化中继续前行。谢逸枫认为，当下房价涨了，房产库存也涨了，这不是一个健康的楼市现状。

  住建部约谈房企

  “房企对市场的判断是什么，有什么政策建议，是约谈的核心要点。”据媒体报道，7月18日，住建部部长陈政高约谈万科、恒大等房企，内容涉及去库存，一线城市房地产转型、改制等问题。

  “规格很高。”一位接近住建部的人士说。据媒体报道，住建部参会人士除陈政高外，还有中纪委驻住建部纪检组组长石生龙、住建部副部长陆克华、住房改革与发展司司长王悦春、房地产监管司司长高志勇等。参与房企同样是老大带队，如融创中国董事长孙宏斌、保利地产董事长宋广菊都参与约谈。

  “陈部长原来想开个小型座谈会，后改为一家家约谈。”一位熟悉内情的人士告诉称。此次座谈会后，北京房协秘书长陈志分析称，住建部选择此时约谈企业，表明之前的调控政策又走到了十字路口。

  当前持续的政策利好让一些二线城市火了起来，如合肥、南京、苏州等地。数据显示，截至5月30日，合肥库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积同比下滑63.9%；南京库存套数24625套，302.5万平方米，同比下滑53.9%；苏州是23908套、388.8万平方米库存，同比下调49.6%。市场过度火热让地方政府不得不出台政策降温，苏州南京相继出台“土地熔断”机制，合肥则推出了限贷、提高土地竞买保证金等对策。

  不过，7月21日、22日，《华夏时报》记者向上述涉及约谈的房企进行求证，却未获得肯定的回应，万科、绿地均表示“未听闻此事”。

  

        对于房地产市场的转型，专家认为可能涉及多方面，包括在市场方面，一线城市的供地结构和产品结构可能发生变化；也包括在土地供应方面，释放新的建设用地是大概率事件，还包括在去库存方面，国家层面可能会考虑一线城市的“长效供求平衡机制”。

  地价助推房价上涨

  上半年，持续的利好政策，来源于中央“去库存”的定调。2月是政策频出的月份，一个月出台了5条新政，包括首套房首付比例最低可20%、营业税优惠政策、调整公积金账户存款利率、契税新政等。

  3月以后，松绑政策一以贯之。3月13日，国税总局局长王军表示，营改增将涉及“个人二手房交易”；5月1日，阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，不得超过12%。

  

        记者梳理发现，自2015年以来决策层多次出台救市政策，央行也多次降息降准，但商品房库存仍然创下历史新高。2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米。三四线及中西部地区城市成为了去库存重灾区。

  然而，地价和房价始终有着微妙的互动关系。

  记者梳理发现，官方统计数据表明地价和房价的涨幅存在巨大的剪刀差。和4年前相比，全国平均房价涨了约三成，但全国平均地价却猛涨了约七成。而国家统计局7月15日发布的房地产数据，再次印证了上述观点。

  根据国家统计局公布的数据来换算：今年上半年，房企土地购置面积9502万平米，土地成交价款3159亿元，按此折算，上半年全国平均楼面地价为3325元/㎡。而今年上半年商品房销售面积64302万㎡，商品房销售额48682亿元，就此折算，上半年全国平均房价为7571元/㎡。

  对比不难发现，地价在房价中的动态占比，一直在逐年攀升。用国家统计局的全国平均数据来计算“地价房价比”，今年上半年地价在房价中的动态占比是43.9%，而2012年上半年仅为33.6%。

  前些年国土部为了痛击“地价推高房价”的观点，在全国范围内选了几百个楼盘做样本，得出结论说“地价在房价中的占比并不高”。但官方公布的数据却显示，2012年上半年的全国平均房价是5834元/㎡，如今是7571元/㎡，涨了29.6%；楼面地价的涨幅更刺激，2012年上半年的全国平均房价是1961元/㎡，如今是3325元/㎡，涨了69.6%。

  “不难看出，房价涨三成，地价涨七成，也从侧面证明了地价、房价的正相关的关系。”谢逸枫在接受《华夏时报》记者采访时说，这是“地价推高房价”的最好证明，而地价和房价的涨幅存在巨大的剪刀差，必然导致房价暴涨。一个例子是，2014年上半年房价同比跌了0.8%，而地价却暴涨15.7%，这在很大程度上导致了2015年那轮房价的暴涨。




"房企估值有頂：成交放量→房價抬頭→政策或政策預期→估值水平觸頂；
房企估值有底：成交下滑→房價下跌→減購地開工放緩→拖累經濟稅收→政策放鬆預期→估值水平觸底。

地價週期有頂：成交放量→房價抬頭→資金周轉快→放高槓桿→麵粉貴過麵包→地價觸頂；
地價週期有底：引發調控→房價下跌→屯貨融資難→減低槓桿→甚或賣地求生→地價觸底。

"