土地價格要保持平穩，對企業最有利
要估算成本的話還是要精確一點的數字， 例如地產公司財報中，
大部分利息全都資本化去了，這部分可以抵扣許多增值稅，
項目公司內的財務支出是非常少的。再如奧園國際中心內有一 250M 的超高大樓，
結構為筒中筒的極限高度。越時代發展成本與奧園國際中心相同，與現實差距較大。
計算上最好先將純商業與住宅、公寓分開，例如奧園康威，商鋪與商業公寓要分開做建築成本計算，自持部分含有四星酒店、購物中心，所以成本也要上加。像蘿崗奧園廣場，模式則像奧園城市天地類型，商場建築部分成本就可以低於康威自持部分，但奧園城市天地與蘿崗奧園兩者成本應該趨於一致。
內房股分解非常容易，買地 2,500 元、好一點的營造費用 3,200 元、
銷售費算銷售額 3.5%、其他算營造費用 10%。
賣8,500 元(營業稅及附加佔銷售 5.5%)，實拿8032 元
扣掉土地、營造，毛利 2,332 元。
再扣銷售 300、其他 320，剩 1,712 元。
土增稅: 8,032 - A = 508 (增值不足A 的 20% 免稅)
A = (2,500 + 3,200 + 320)*(1 + 20%) + 300 = 7524
再減 25% 企業稅 428 元，最後淨利 1,284 元。
大家回頭看一下財報，是不是很多家上市房企都是毛利大概 30%、
淨利 15%，大陸的地產股就是這麼簡單。
所以對企業來講，泡不泡沫不太重要，最重要的是土地不能泡沫，
土地價格要保持平穩，對企業最有利。
如果不是要大規模持有商業項目的話，其實也不用推到 6%，萬科整體資金成本在 7%，比很多國企都高。碧桂園、恆大整理資金成本在 8%、9%。在大陸銷售百億級以上最低的是九龍倉，只有 3% 不到。
大陸土增稅以及高企業稅的特性，讓房地產企業在最後利潤上的差別不會因為利息產生太大差異。如果房價升值放緩，影響利潤最主要差別還是在銷售速度上。利率 5% 與 10% 的企業相比，表現在利潤上最後年化利率差距只有 2%。最主要的分別還是在於景氣低潮時，到時候平常利率就在 15% 的公司很難借到錢，5% 的公司等於是擁有擴張的無限開火權。中間 9%、10% 的公司，在景氣低潮時只能慎選項目擴張。
大陸買地，土地不能由銀行貸款，必須用房地產企業自己的資金，但到建築施工前就能向銀行借開發貸款。所以一個項目可能土地是30% 的高息資金，建造跟其他開支用70% 的開發貸款(大型房地產企業可能是 6.15% + 2% 左右)，最後平均起來成本大部分在 9% 左右。奧園半年報資金成本在 10.22%，表示土地資源上開工還不夠多，還可以加大產能。現在回頭看奧園去年的動作，確實是不斷在加大他的產能。預計 2014 年的時候他的資金成本應該在 9% 附近、2015 年加上新的美元債以及更多開發貸款，可能會在 8% 附近。
-- Mark
大部分利息全都資本化去了，這部分可以抵扣許多增值稅，
項目公司內的財務支出是非常少的。再如奧園國際中心內有一 250M 的超高大樓，
結構為筒中筒的極限高度。越時代發展成本與奧園國際中心相同，與現實差距較大。
計算上最好先將純商業與住宅、公寓分開，例如奧園康威，商鋪與商業公寓要分開做建築成本計算，自持部分含有四星酒店、購物中心，所以成本也要上加。像蘿崗奧園廣場，模式則像奧園城市天地類型，商場建築部分成本就可以低於康威自持部分，但奧園城市天地與蘿崗奧園兩者成本應該趨於一致。
內房股分解非常容易，買地 2,500 元、好一點的營造費用 3,200 元、
銷售費算銷售額 3.5%、其他算營造費用 10%。
賣8,500 元(營業稅及附加佔銷售 5.5%)，實拿8032 元
扣掉土地、營造，毛利 2,332 元。
再扣銷售 300、其他 320，剩 1,712 元。
土增稅: 8,032 - A = 508 (增值不足A 的 20% 免稅)
A = (2,500 + 3,200 + 320)*(1 + 20%) + 300 = 7524
再減 25% 企業稅 428 元，最後淨利 1,284 元。
大家回頭看一下財報，是不是很多家上市房企都是毛利大概 30%、
淨利 15%，大陸的地產股就是這麼簡單。
所以對企業來講，泡不泡沫不太重要，最重要的是土地不能泡沫，
土地價格要保持平穩，對企業最有利。
如果不是要大規模持有商業項目的話，其實也不用推到 6%，萬科整體資金成本在 7%，比很多國企都高。碧桂園、恆大整理資金成本在 8%、9%。在大陸銷售百億級以上最低的是九龍倉，只有 3% 不到。
大陸土增稅以及高企業稅的特性，讓房地產企業在最後利潤上的差別不會因為利息產生太大差異。如果房價升值放緩，影響利潤最主要差別還是在銷售速度上。利率 5% 與 10% 的企業相比，表現在利潤上最後年化利率差距只有 2%。最主要的分別還是在於景氣低潮時，到時候平常利率就在 15% 的公司很難借到錢，5% 的公司等於是擁有擴張的無限開火權。中間 9%、10% 的公司，在景氣低潮時只能慎選項目擴張。
大陸買地，土地不能由銀行貸款，必須用房地產企業自己的資金，但到建築施工前就能向銀行借開發貸款。所以一個項目可能土地是30% 的高息資金，建造跟其他開支用70% 的開發貸款(大型房地產企業可能是 6.15% + 2% 左右)，最後平均起來成本大部分在 9% 左右。奧園半年報資金成本在 10.22%，表示土地資源上開工還不夠多，還可以加大產能。現在回頭看奧園去年的動作，確實是不斷在加大他的產能。預計 2014 年的時候他的資金成本應該在 9% 附近、2015 年加上新的美元債以及更多開發貸款，可能會在 8% 附近。
-- Mark
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